北京上半年商用土地成交额243亿 未来竞争将更激烈

　　今日，在赢商网举办的2013中国商业地产产业化峰会活动现场，赢盛中国发布了《2013中国商业地产发展趋势报告》。

　　这次报告的题目是宏观背景下一线城市商用土地分析报告。

　　这个数据统计是赢盛中国战略研究中心，数据来源是全国公示的国土资源信息。

　　报告提纲，第一部分我们全国商用地产宏观形势分析，第二，北上广深商用土地交易数据分析，第三，一线城市商用土地总体情况概括。

　　赢盛中国战略研究中心 总监 仲文佳

　　第一部分全国商用土地整体形势。

　　我国2012年人均GDP超过6000美元已经完全奠定了零售业发展基础，虽然网购短期内对零售商业产冲击，但总体而言，我国零售业发展空间是巨大的。

　　另外随着城镇居民可支配收入提高，居民各类消费型支出在消费支出中出现结构升级和层次提高，在这个过程中增长最快的是零售、娱乐、文化、旅游等方面的消费

　　据公安部统计，2010到2012年全国农业人口落户城镇的数量为2505万人平均每年达835万人，2012年城镇化率达到52.57%，与世界平均水平大体相当，城镇数量和规模不断扩大，城市群形态更加明显。我国城镇化率稳步提高，城镇化率峰值将在70%到75%之间，预计城镇化率2020年。

　　我们对第一部分做一个小结，随着社会向城市主导型转变，国民消费水平的提高，虽然短期内零售商业面临着网购的冲击，但总体来看盈利空间巨大，另外随着城镇居民可支配收入提高，居民各类消费型支出在消费支出中出现结构升级和层次提高，通过消费结构升级扩大内需，再通过扩大内需拉动经济增长，是未来经济政策的主基调。

　　第三，由于商用地产在承受扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，它将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持，而成怎化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展。

　　我们对北上广深四个典型城市，做一下商用土地数据分析。

　　下面这些数据分析是基于5000平米以上的，商业和金融用地来做的。

　　现在看一下上海，由于受住宅限购政策和城镇化发展的需要，据上海规土局统计，13年上半年全市经营性用地出让金额达703.78亿元，同比增长373%。其中上商业用地出让金额占全市金鹰用地成交总额比重超过65%，商办地块出让金额同比增长超500%。而从2012年6月到2013年6月一年间商用土地成交总价款来看，去年下半年总价款314亿元。

　　2012年6月到2013年6月，商用土地成交面积激增，在2013年4月达到最高峰。

　　市我们来看一下北京，据北京市土地整理储备中心早前统计，上半年北京市共成交100宗地块，合计土地出让金664.24亿元，同比去年上半年大涨3.9倍。我们再看一下，2013年上半年北京商用土地市场交易火热，成交总价款243亿元，较去年下半年的184亿增长87%。商用土地的成交量达53宗成交面积达139万平米。

　　预计未来北京商用土地的激烈竞争仍将持续。优质地块会一直受到追捧，尤其是规模较大、位置较好的地块还会继续上演多家企业竞争的局面。

　　下面介绍一下广州。2012年6月到2013年6月，广州商用土地交易跌宕起伏，但近半年增幅加快，土地成交总价款达到147亿元，商用成交面积最高值和最低值均出现在2013年第二季度，2013年6月出现高增长，成交面积达42万平方米。

　　从深圳来看，201之年6月到2013年6月期间，深圳商用土地成交量减少，成交总价款17.9亿元，较去年下半年降低58%，从商用土地成交面积来看，深圳总体成交面积较小，成交面积高峰仍然是在2012年11月份。

　　由于深圳因新增用地供给不足，在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城区内的土地资源所剩不多，而城区内的消费水平，却远超现有商业内能力，旧城改造便成为综合发展的必经之路。

　　我们对第二部分进行一个总结。上海2013年上海商用土地市场交易量大，成交面积297万平方米未来面临同质化严重、项目招商难等一系列问题。

　　北京2013年上半年北京商用土地市场交易火热，商用土地成交面积达139平方米，未来商用土地交易热度将持续。

　　广州2012年下半年至2013年上半年的一年中，广州商用土地交易跌宕起伏，深圳由于新增用地的供给不足，商用土地成交面积和成交量都呈下降趋势，多个月出现零交易的局面，旧城改造是深圳商业发展的必经之路。

　　第三部分，我们对一线城市商用土地总体情况进行一个分析。

　　2013年前6月，全国商用土地成交数量4496宗，同比增长最高，高达52%，据赢商网不完全统计，截至今年6月，有5万多个商业地产项目开发。2013年宏观经济和政策对篮球商业地产市场影像持续增大，商用土地成交量和开发商大幅增加，同质化竞争给开发商带来更多的风险。

　　由于此前多数三四线城市土地供应量较大导致商业供应量大幅增加，市场风险加剧，因此房企回归一二线城市的势头仍将持续，加上年初政策推地积极性较高，13年上半年商用土地成交数量147宗成交面积551万平方米。从一线城市土地成交区域结构来看，北上广是房地产企业争夺点。

　　而从今年上半年来看，除深圳外，其他一线城市商用土地成交面积均呈增长趋势。

　　目前北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已经进入以存量方交易为主的存量时代。

　　为了争夺更多土地资源，在7月份，一线城市不断有新的高单价、高总价、高溢价地块出现，一度将土地市场热度推向高潮。近期一线城数字优质地块的推出，再次强化了市场对地王的预期。

　　下面的表格是研究中心对2013年7月份，北上广深对地王地块的统计。

　　从商业土地成交总价和均价来看，伪劣一线最高的是上海，总价款约为436亿元，均价为19218元，位列第二第三的是北京与广州成交款，分别是243亿元和174亿元，均价分别为18877元和12542元。

　　我们对第三部分进行一个小结。2013年以来，一线城市商用土地成交量和开发量大幅增加，意味着未来酱油大量商业同时入市，因此同质化竞争风险需要开发商高度警惕。房地产企业回归一线城市的态势持续，从一线城市图四成交区域结构来看，北上广是房地产争夺的重点。北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，一线城市已进入以存量房交易存量时代，从商业土地成交总价和均价来看，位列一线最高的是上海，其次是北京和广州。