综合体开发预警10大城市：成都、重庆、贵阳首当其冲

　　       今日，在赢商网主办的2013中国商业地产产业化峰会上，上海盈石总裁、中经联盟商业地产专委会主任许大金发布了《中国城市综合体开发过热预警10大城市》。

　　中国城市综合体开发过热预警城市报告，我在这些城市里头，工作的过程中，我们也切实感觉到，中国的购物中心，目前也面临着一些过热的情况，这个报告得到了克尔瑞和兰德咨询数据的提供，我们向两家单位表示感谢。

　　商业地产的发展状况，对于地方政府来讲，希望用一个不太成熟的地方，很快成熟起来，特别在二三线城市，城市综合体起到一个非常好的作用，它能够改善城市的形象，拉动就业，增加税收，成为城市地标极大的利好经济。

　　但是商业地产有无泡沫?这些城市综合体是否有泡沫，从现在来看，13年上半年，全国商业低价环比、同比增长率均为历史最高商业地产成为资本蓄水池还是新泡沫?商业，特别是城市综合体的总量是否过剩?节性供需不平衡现象是否存在?这已成为商业地产直面的首要问题。

　　我在这个报告里面重点讲一下，包括我们租售的情况，包括我们空置率的情况。

　　随着地方政府的推波助澜，所有的开发企业都加入到商业地产投资开发热潮中，部分城市商业地产市场已呈现出泡沫兆头。一是，开发面积过大，缺少资金不得不散售，破坏项目整体利益达成，短期效应严重。

　　第二，定位不准同质化严重，招商难，空置率高。

　　第三，经营环节，不养商、杀机取暖，商户经营难，回报率低。

　　城市综合体空置率逐年提高，2012年到2013年，我国购物中心，年新增商业建筑面积将分别超过3500万平方米和4400万平方米，到2013年底，购物中心累计存量将达2.5亿平方米。

　　2012年中国二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市空置率从11年的7.9%增加至8.4%。中国二个城市比较严重，沈阳、成都，购物中心空置率分别为24%和16.2%，广州空置率达到10.2%，而11年还只是4%，整体空置率呈快速上升态势。

　　从租售情况来看，2012年到2015年，国内商业地产面积年复合增长率达到18%，届时消费需求增长将赶不上商业面积的增长，导致商场坪效每年降低6%，12年，天津租售比下降较大，降至8.1恩%，但仍处于7大城市最高位。只有北京租售比有所上升，升至6.6%，广州稳定在5.3%，成都、上海、重庆、深圳略降，分别为7.9%、6%、5.3%、4.4%。

　　我国上市房地产企业中有商业地产的，持有性物业租金收入一般占年无毒营业总收入的3恩%到5%，高的达到7%，相对于持有性物业资产，租金收入近占1.及%左右，而经营利润则大都为负。

　　这是我们公布的几个城市，其中沈阳2012年城市综合体数量为9个，城市城市综合体面积1411万平方米，未来三年城市综合体增量预估1498万平方米，成都28个，城市综合体面积1084万平方米，未来三年城市综合体增量预估2041万平方米。重庆2012年城市综合体数量28个，城市综合体面积1743万平方米，未来三年城市综合体增量预估1757万平方米。贵阳2012年城市综合体数量5个，城市综合体的面积768万平方米，未来三年城市综合体增量预估2746万平方米，这里还有一些城市，有些数据没有找到，因此我把我们现在已经找到的这些数据公布，我们公布这些数据，对这些城市，没有什么不好的影响，但是我是希望，在未来整个我们城市规划的过程中，希望各个部门，应该考虑到市场的去化率的问题。

　　政府多龙治水，商业主管部门、规划、建设、土地部门，没有人对城市商业综合体负责。大家都在管，但是没有人具体来管。刚才我们秘书长，在搞协会的标准，这是非常重要的，我们具体到落实到一个部门来管，但是我们管的法则和条规是什么，这是我们下一步，从中央的各个部门，一直到各个省市的部门，应该关心的一个问题。

　　建议商业主管部门进行区域听证，参与规划部门城市综合体商业部分规划。因为现在我们知道，开发商拿地，大部分到规划部门去拿地，到土地部门去拿地，但是对于这个地块的商业是否应该建，其实商业部门参与的很少，开发区更是受控于城市大规划的概念，而忽视了商业具体的规划。

　　政府规划部门聘请专业的商业地产规划部门，作为专家，控制总的商业规划面积，这个是必要的，如果我们只是在政府机关或者学术单位里面找一些专家去做商业的规划，不听取我们实际操作的各个机构，各个团队，包括我们开发商自身的团队的意见，对于我们后期的经营管理将是很大的问题。

　　那么开发商也要建立商业专业团队，切不可盲目追求体量，谨慎投资，注重长远运营，错位经营。这个我们也是提醒在座的各位开发商朋友，不能贪大求全，很多人成为城市综合体越大越好，这个要具体的考量，根据城市不同的区位和不同的消费能力，要来切实考虑自己的体量。

　　品牌商家慎重选择一方面抓住时机加快发展，另一方面注重经营质量。我呼吁大家，快速扩张的时候，一定要慎重。这是我今天的预警，谢谢大家!