京投银泰投入产出不平衡 预计上半年亏损1100万元

　　从2011年至今年上半年，京投银泰业绩不断下降，今年7月，更有包括董事长、董秘在内的三位高管离任。尽管有大股东北京基础设施投资有限公司在土地、资金方面的大力支持，但在大本营北京，京投银泰依然陷入尴尬境地。

　　不平衡的投入产出

　　早在今年7月中旬，京投银泰就发布公告，预计上半年亏损1100万元。

　　对此，京投银泰公告表示，截至2013年6月30日，京投万科新里程项目一期实现部分收入结转，但由于一期开盘价格较低且一期结转主要以限价房为主，导致公司主营业务利润为负;公司的参股公司酒店业务因开业周期较短仍处于亏损状态，上述原因导致公司2013年半年度业绩预亏。

　　对地产公司来说，1100万元并不是大数字，不过，京投银泰的问题并不止于此。

　　2010年之后，京投银泰业绩连续下滑。2010年实现净利润2.7亿元，同比增长148%;2011年盈利缩水到1.19亿元;到2012年，前三季度亏损1.9亿元，第四季度靠出卖资产和项目公司股权才实现全年盈利8649.69万元。今年7月一个月之内，更是有三位高管离任，包括董事长、董秘、副总裁。

　　京投银泰第一大股东为北京市基础设施投资有限公司(以下简称“京投公司”)，京投公司主要负责北京市轨道交通投资及轨道交通沿线资源开发，拥有北京几乎所有的地铁或快速轨道线全部或部分股权。京投银泰定位为主营轨道交通沿线站点地产项目，也是依托母公司京投公司的天然优势。

　　京投公司不仅在拿地资源上支持京投银泰，在资金的支持上，更是慷慨。

　　例如京投银泰在2012年1月获得的海淀区玉渊潭乡地块、昌平区东小口镇项目，总价高达93.5亿元，分别属于地铁五路居车辆段上盖和地铁平西府车辆段上盖项目，这两个地块的一级开发商都是京投公司。拿地时均是京投银泰子公司与京投公司组成联合体拿地，这两个项目，都是采取京投银泰占51%、母公司京投公司占49%的持股比例进行开发。

　　上述两个地块，都采取招标方式出让，京投联合体报价都不属于最高价，最后将两个项目收入囊中。

　　除此之外，京投公司还通过借款、委托贷款的方式，对京投银泰进行资金支持。至2012年底，京投公司累计提供的借款、委托贷款余额高达72.7亿元。

　　在这种背景下，主要项目集中在房价涨幅领先全国、一线房企竞相拿地的北京，京投银泰近几年交出这样的成绩单令人费解。

　　节奏

　　三位高管从公司离任的原因，是否与公司业绩有关，经济观察报联系了京投银泰，其董事会办公室表示：“副总裁兼董事会秘书邓志高先生由于个人原因辞职;董事长王琪先生由北京市基础设施投资有限公司调任北京市人大财经委工作，故申请辞职;副总裁兼首席设计师尹筱周女士拟回原工作单位北京银泰置业有限公司任职，故申请辞职。”董事会办公室还表示，三位高管的离职不会影响公司的正常运营。

　　京投银泰业绩下滑，与其对市场节奏的把握，有很大的关系。

　　虽然花重金大举拿地，但京投银泰的在售项目很少。2012年其主营业务收入同比下降69.44%。京投银泰表示，是由于除了位于房山的京投快线阳光花园项目部分尾房销售结转外，公司其他项目尚处于在建、预售期，未达到结转条件。

　　京投银泰的业绩没有连续性，由多方面的原因造成。

　　决策的反复，是其中一个方面。以其位于房山地铁周边的上林湾项目为例。早在2010年10月，京投银泰子公司与北京星泰房地产开发有限公司联合体，以4.01亿元竞得长阳西站3号地(即后来的上林湾项目)，当时京投银泰在该项目中股权占比为40%，经济观察报查证，北京星泰房地产开发有限公司为阳光新业全资子公司。

　　到了2011年底，京投银泰通过增资，将持有该项目的股权变为85%。其后，公开资料没有再披露该项目的股权变化情况。但到了2012年底，京投银泰已经持有该项目100%的股权。

　　2012年底，京投银泰将上林湾项目51%股权转让给了北京万科。京投银泰表示，此举是为加快推进上林湾项目的建设开发进程，提升项目经济价值，同时增加公司营运资金。

　　从2011年底到2012年底，不到一年的时间里，京投银泰对该项目两次增持，一次减持，甚至让出了控股权。从拿地到现在为止，已经过去了近3年的时间，这期间，房山的房地产项目早已热销了一拨又一拨，而到目前为止，上林湾还没有拿到预售许可证。根据其公告，该项目51%的股权的转让价格加上万科需要承担的股东借款，共计2.1亿元，与3年前该项目的拿地价格相差无几。

　　京投银泰在湖南长沙的项目也是如此。2009年8月，京投银泰从阳光100等股东的手中，收购长沙武广国际项目80%股权;2012年末，京投银泰将该项目80%的股权出售给万科。而该项目由京投银泰接手后命名为京投银泰环球村，首期开盘是2012年6月，但到了年底，京投银泰却离场了。

　　除此之外，开发节奏慢，也使得京投银泰面临青黄不接的境地。早在2011年9月，京投银泰、京投公司、万科联合体，以总价33.51亿元，竞得丰台区郭公庄车辆段五期地块。现在近两年过去了，这个项目没有开盘。

　　该项目总建筑面积达62.9万平方米，但同时要配建不少于25万平方米的公共租赁房。是当时北京配建公租房的最高值。

　　今年上半年，京投银泰业绩预亏，其表示原因之一在于当期实现收入结转的项目京投万科新里程，一期开盘价格较低且一期结转主要以限价房为主，导致公司主营业务利润为负。

　　郭公庄项目需要配建规模庞大的公租房，未来是不是也可能存在项目前期拖累业绩的情况，现在还不得知。

　　目前京投银泰在京在售项目，只有京投万科新里程一个。郭公庄项目的建设、销售进度，以及玉渊潭乡项目、昌平东小口镇项目的开发建设计划如何，京投银泰董事会办公室对经济观察报表示，郭公庄西华府项目计划2013年内实现销售，玉渊潭乡项目和昌平东小口镇项目目前正在开展前期工作。

　　2012年，京投银泰出售了包括长沙、宁波等地的诸多京外资产，并集中在北京拿地。回归之势明显。其原董秘邓志高在今年初接受媒体采访时表示：“2012年确实是公司的战略调整年。”他还表示通过项目转让，确定以北京为中心，建立轨道物业开发为特色的核心竞争力。

　　至于下半年的开盘推货量多少、全年经营业绩是否会改善，京投银泰董事会办公室表示：“鉴于目前的房地产行业市场环境，影响行业的不确定因素很多，所以公司全年的经营业绩现阶段无法准确预测。”

　　京投银泰在北京拥有丰富的资源，且该区域市场前景被看好，但在北京开发项目，往往需要庞大的资金量，但以京投银泰目前的开发效率来看，显然是需要改进的。京投银泰2012年初在北京所拿得两块地，地价款高达90多亿元，而2012年，其签约销售额只有10亿元，其规模拓展的速度，与其业绩很不相衬。母公司不可能将资金源源不断投入，而不计较业绩。京投银泰的战略转型才刚刚开始。