赢商沙龙直播：新城建设中商业地产的喜与囧

　　北京新开发的房地产项目中，有70%的项目集中在五环和六环，特别是通州、昌平、顺义、大兴、房山、密云这些新城。先要有产业，后有城市似乎也成了这些新城惯常发展的思路。居住习惯、经济层次、文化水平往往决定这个区域整体的消费能力，因此，商业地产经营者的运营思路显得举足轻重，配合消费，迎合消费，还是引导消费？对此，赢商网北京站特邀嘉宾进行深入探讨。

　　时 间：2013年10月24日(周四)下午

　　地 点：建外SOHO　　

嘉宾合影

　　参与嘉宾：

　　工商联房地产商会商业与城市开发专业委员会 餐饮联盟理事长 张 辉

　　全国工商联房地产商会商业与城市开发专业委员会筹备组 主任 高东旭

　　泰达建设集团北京公司总经理 张学彬

　　北京城市公司商业部 经理助理 崔轶凡

　　华业地产 营销总监 张晓牧

　　同世飞天商业管理顾问公司 张 璋

　　中经联盟物业专委会主任 王龙贵

　　北京万悦置业有限公司董事长助理 何 强

　　成功（中国）大广场有限公司 招商总监 李曼曼

　　廊坊市宝诚房地产开发有限公司 副总经理 王 星

　　廊坊市润绿集团 董事长助理 孙绍勇

　　中铁置业 文利升

　　九源国际 副总建筑师 赵玉林

　　九源国际 经营部经理 孙百艳

　　优尼科 副总经理 赵 宁

　　北京联美地产集团 商业管理经理 耿立禹

　　华润万家 开发主管 郑天琼

　　主持人：

　　赢商网北京站副总经理、中经联盟商业地产委员会执行主任 陈 景

　　以下为直播实录：

　　陈景：咱们现在开始，大家好！我是赢商网北京的陈景，主要负责赢商网北京的运营工作，首先对各位的到来深表感谢，感谢你们在百忙之中参加我们商业地产沙龙，赢商网是立足服务于商业地产产业，通过整合庞大的产业链资源，竭力为业界夜视打造促进商务合作，提升专业知识，掌握新闻资讯，以及开展互动交流于一体的一站式服务平台。赢商网总站在广州，至今上线三年多了，在业界也小有名气，相信大家也对赢商网有一定的了解。北京站在今年4月份筹备，7月1上市上线，8月8日在万豪做了上线发布会。我们全力服务于开发商、品牌商，还有运营商。今天，我们举办这个沙龙的宗旨是在为开发商、品牌商、运营服务商提供交流沟通的平台。今天是第一期，话题是：“新城建设中商业地产的喜与囧”。今天请到各位一起探讨，先跟大家简单我介绍一下吧。从华远的崔总开始。

工商联房地产商会商业与城市开发专业委员会 餐饮联盟理事长 张 辉

　　崔轶凡：本人是华远地产上市公司商业部的负责人，目前在通州有一块将近10万平米的纯商业的地块，现在正在招商。基本上是这么一个情况。

北京城市公司商业部 经理助理 崔轶凡

　　张晓牧：我是华业地产，我们在通州有一个项目，新北京中心，70万平米的综合题项目，我是负责营销这块。

　　张璋：感谢大家，我是北京同世飞天商业地产顾问机构的，我们这个公司在业界的时间特别长，从2000年到现在为止，我们从前期的策划定位到商业规划，建图方案设计，到后期的招商运营，现在到我们投资并购开发，我们服务于整个商业地产前产业链，我们以前在做顾问方面，包括我们现在也还是顾问也是很大的一块，我们在很多新城区，我们做了很多顾问形象，包括北京。同时我们这几年的开发并购，我们也在很多新城区来做，实际上新城区开发和投资，还是有很多商业运作规律的，等一会儿跟大家一起交流。

　　李曼曼：大家好，我是在成功集团，在燕郊有一个项目，负责招商这块，我们项目体谅规划172万平米，目前在做一期开发。

　　王星：我们是廊坊的一个项目公司，在廊坊现在做了一个城中村改造项目，现在目前前期准备阶段，在廊坊城区地段是最好的，规划下来商业面积达到十二三万平米，前景还不错，这是一方面。另一方面，我们公司的优势，在廊坊、石家庄、秦皇岛，我们都有开发项目，主要是一级开发、二级开发并重，在一级开发阶段，我们在香河目前有一定的土地的储备，在石家庄还有一定的土地储备，也特别欢迎业界有兴趣这些地点的，可以跟我们联系。

　　孙绍勇：大家好，今天我是非常高兴，因为第一次参加咱们赢商网组织的活动。首先介绍一下，我们是廊坊润绿我是董事长助理，目前在廊坊的项目有三个，第一个是城改项目，第二个是旧改项目，第三个是破产企业改造。城改项目总占地是110亩，旧改项目是104亩，这两个项目占地面积差不多。第三个破产企业改造是150亩。公司目前在建三个项目，土地储备方面，在廊坊是1800多亩，将近2000亩地。商业地产方面主要是破产企业，因为紧临廊坊市主干道。廊坊也有一个小商务区，地点位置比较繁华，将来打造一个廊坊市的CBD。谢谢！

　　赵玉林：我是九源国际建筑设计顾问有限公司的副总监。我们这个企业主要设计、研发比较深入一点的。一个是高端住宅这块，一个是商业地产，还有企业产业基地，比如北京的总部基地。商业地产这块，我们也是在研究，做了一些项目。看看有没有机会跟大家合作。

　　文利升：我是中铁置业集团营销顾问的文利升，今天很高兴有机会，今天主要是抱着跟大家学习的目的来的，我们现在在北京新城有一个大型的纯住宅项目，今天我想听一下商业方面，行业专家们的看法。

　　郑天琼：华润万家我是北京发展区的小郑。这边涉及到业态比较多品牌比较多，跟华润紧密的是两个品牌，一个是大商品牌，卖场，也叫华润万家，定位上是四五千平，比平常大卖场要小，但是在小区域里面日常的生活，基本上能一站式购足，是这样的定位。另外是100平左右的便利店，简单的服务于十万平米的大楼，做一个配套，这两个业态，如果有合适的话，希望大家联系。谢谢！

泰达建设集团北京公司总经理 张学彬

　　张学彬：非常感谢赢商网和陈景的邀请，我是泰达集团的张学彬，今天来这里跟大家多交流学习，谢谢！

　　陈景：通过简单的交流，大家也熟悉了。咱们就切入话题。咱们第一个议题，新城商业开发的支撑点，咱们就自己的项目做一个简单的介绍，同时把对新城商业的定位跟咱们项目相结合的做个阐述，最后，对各种项目的情况进展到什么程度跟大家做一个交流。从华远的崔总讲一下。

　　崔轶凡：我们这个项目（华远好天地），分两期。一期是2010年年底拿的地，将近16万平米，包括商业、住宅，商业基本上算是配套商业，面积近2万平米。位置在通州土桥地铁再往东，基本上靠近六环路了。二期是在去年11月份拿的地。那块地将近十万平米，但是这十万平米其中住宅占很少部分，剩余的全是商业金融用地，包括写字楼还有商业体。第二块地块的位置比较好，就紧邻在103国道，六环路交叉路口西北角的位置。目前我们这个项目进展，设计定位，基本上都完成了。超市、影院，基本上都签约差不多了。其他的包括大型的品牌餐饮，还有零售等目前正在规划。华远在做商业上面，还算是小学生。我们以后会跟赢商网多方面的合作，包括总部集团跟赢商网各方面的合作，华远后期还会继续拿地。

沙龙现场

　　陈景：方便透露一下？您说的那个项目的名称？还有咱们的定位是什么？

　　崔轶凡：华远在以后所有的项目里面，叫华远好天地。我们这个项目叫华远好天地北京名悦项目。可能以后都是华远好天地，长沙项目，都是这种冠名。

　　陈景：咱们的定位是怎么做的呢？

　　崔轶凡：刚才我所说的一期定位，基本上是周边的资源配套，因为我们住宅类的，也算是东部的一些小白领，当时是配套，至少做一定层次的，最主要的就是二期，所谓的好天地商业，基本上想打造成一个时尚街，因为在整个通州目前几个商圈里面，咱先不说万达广场，就是九棵树和梨园，像张总这块跟我们也有一定的竞争，我们这个位置想跟蓝色港湾做成一样的感觉。街区式的购物中心。因为我们这个项目的地块、建筑密度，还有人均的一些限制，包括我们对通州区域的研究，觉着在这个区域做出来这么一个商业步行街的话，对于这个调性是最有利的，包括我们把周边一些客户群，整个吸引到华远好天地这边来，我们想把这块打造出这么一个商业体。

　　陈景：大概开业预期呢？

　　崔轶凡：开业预期得在2015年，初步预计是2015年年底。

　　陈景：通过崔总的介绍，咱们了解到，在不久的将来，六环附近将会有一个风情时尚街区诞生了。咱们华业的张总跟大家简单介绍一下，针对第一个议题，您阐述一下吧。

华业地产 营销总监 张晓牧

　　张晓牧：我们华业一直也是把通州作为发展的重点，通州我们有一个住宅的大盘，蝉联多个月是销售冠军。这个盘体量有70万平米，是很标准的综合题项目，有写字楼、公寓、商业、酒店。华业CBD中心位于通州新城商务核心区，未来通州新城的战略地位应该是北京副中心这样一个战略地位。基于这个，通州在新华北街这块做一个通州新城，方圆16公里的通州新区，首发是30万平方公里的地区，我们是一个中心，还有绿地、保利，还有其他的一些大的开发商。我们这个项目有几个优势，一是交通，地铁6号线明年12月28号开通，我们是地铁上盖。未来远期，通州还有一个规划，一号线延长线，正好跟北京站跟6号线是一个转换，我们这个项目是在两个地铁的转换上。还有一个隧道，未来在通州CBD的核心区，所有的车都是要下到环形隧道里面，地面不受车来车往干扰的。那么在地下环形隧道这个车，可以去华业的项目也好，去富华的项目也好，大家都可以在环形隧道解决，通过环形隧道把商业衔接起来，这也是一个优势。第三个优势，我们还有一个水景，华业北京中心项目一共有五条河，同时还有一个超过275米的北京塔，从楼上观景，非常美。

　　作为通州CBD核心区域12万平米的商业中心，应该具备一些要素，比如说流行、时尚，一站式。通州目前的商业来说，我觉得发展有点儿滞后，有些常规的品牌，在通州还没有进驻。没有进驻的原因，一方面因为通州城市发展状况的问题，另外一方面，还是没有相应的载体的问题。万达这边进驻了，我想未来这个情况马上会改观。

　　陈景：70万平米是一起问世还是？

　　张晓牧：我们分三期，我们首先开发的是公寓项目，公寓项目大概有四五万平米的商业，这个我们会马上及时启动招商。已经把这个信息传达出来了，这个项目我们是定制化，现在在设计阶段，是想跟商户具体的设计要求，我们来进行设计的深化，然后对商户量体定造，现在招商马上要启动了。

　　陈景：相信大家对通州更有期待了。张总您对第一个议题发表一下意见。

同世飞天商业管理顾问公司 张 璋

　　张璋：新城的商业开发就北京来讲这个城区的开发，是饱和和升级的阶段，一方面很饱和了，我们四环以里，另外我觉得现在呈现出一种饱和和升级的状态，当然两个商业地产开发商，或者说商业运营商，开始转站北京的卫星城，这是一个趋势，实际上不是北京是这个趋势，全世界都是这个趋势，我们看很多国际性的都市都是这样发展起来的。但是我现在有几个问题，跟大家讨论一下，就是定位的问题。那么每个新城区的定位，每个人都注意到这么两点。

　　第一点做社区配套，我可以肯定的说，我们每一个人，在每个新城区来进行开发，他觉得那个地方是一个住宅区，是一个生活区，所以大量的是为生活配套的，比如说超市、餐饮，一些家常菜，比如说社区其他的一些配套、西医、花店、宠物店、面包房等等这些配套。

　　第二点在郊区这边，它的定位可能很多人考虑到不是末里消费，也就是它不是随机逛的，比如说西单是随机逛，比如说北京还有集中繁华的商业中心，大家都是随便逛的，郊区性的，它就是末里性的，在那做一天休闲独家，休闲购物，这两种定位，应该说都是对的，所有的开发商都进入这两个来做，这是一个问题。因为这样的话最终的结果，大家都在那。所以我认为在郊区型的商业，开发的过程中，如何在这两种定位之外，寻找一种其他的定位，这个是我们每个开发商都应该深思的问题，有很多开发商，他现在在那做的时候，我刚才听到有一些投资项目，他可能先去规划，把住宅规划了，把整个社区规划了，那么商业怎么去做，实际上他们没有去想，后期必然会造成，比如说商业资源，品牌商家一种恶性的竞争，大家都是抢，都去挖。第二个，你后期一些商家进去之后，物业条件不能符合他的需要的。那么郊区型的商业定位，除了这两者，我认为这两条路，这两个定位是对的之外，还要走第三条路，就是要走它独特的商业特色，这样一个定位的路。比如说我们就举几个例子，我曾经到过英国伦敦郊区，有一个叫蓝水这个购物中心，它是非常大的购物中心，它原先据说是废旧的一个矿区，是一个水泥矿区，它这个矿挖了以后，就资源枯竭了，它保护环境，它要求在那建一个大型的商业中心，它这个商业中心建在那，实际上是前不着村后不着店的，它有十几万的商业，离伦敦有60公里，但是它十几万方的商业，旁边没有居民做配套，我们很多中国人想象，像这种地方，那就像美国的拉斯维加斯一样，就是一个奥特赖斯，但是它不是，它在里面引进了伦敦、英国、欧洲，所有的好的品牌进去了，并且它那里面做汽车展、会议，大型的儿童娱乐、美食、婚庆等等等等，这些东西进去，它就形成一个特别大的商业中心，这个商业中心的租金收益非常高，并且在那个商业中心采取节能的设计它的能耗也很低，大量的停车场，所有的车都停在户外，没有很大的地下空间。这样一个地方，就决定了它的品牌很全，品牌的档次很好，每个家庭到那去消费是一天的消费，甚至两天的消费，它让每个家庭儿童到老人，到不同兴趣爱好者，不同的需求，他都能找到自己消费的空间，我们现在想一站式购物或者是一站式消费，它还是一个相对来说，我们说的现代传统意义的购物中心，它并没有把真正的休闲和我们的商业购物或者其他的体业，展览、学习、教育它结合在一起来做。所以我觉得现在郊区型的商业，要么就做设施配套来做，不要贪大求全，要不就朝专业性来做比如说奥特莱斯，要么就是朝真正的大型商业综合体来做，就是把体验的，目的的，包括教育的、娱乐的、休闲的，再加上美食的、购物的，这些东西放在一起，这样真正带来人。这样的话，既满足周边居民的需要，更满足远程客户的需要，这从旅游角度也好，居民消费角度也好，商业品牌集合角度来讲，都会有好处的。

　　陈景：看样子新城商业的定位，对于拓展新城区商业地产开发商，要谨慎思考了。尤其现在同质化竞争这么激烈，刚才张璋老总给我们提供了很好的想法。下面有请万悦置业的何总跟大家讲讲。

　　何强：我们万悦广场定位在6.3环，是这样一个位置，在河北怀来，挨着延庆，过了延庆不到30公里的样子，在怀来老的汽车商厦的位置上，一期是30万的综合体，还有一个住宅。现有经济发展到今天，原有的模式必须体现差异化，我们现在签约的，像跟北京的奥斯莱斯，妩媚的超市已经签了，包括肯德基、屈臣氏，目前有几个国际的一线品牌，百斯百德（音）有折扣店在那里。每个人都对我们都很担心，到了项目看之后，非常有信心。我们这个项目不局限于背地，国外的购物也好，休闲也好，都是汽车轮子上的经济，我们能满足1000多个库位，有两层的，在怀来泡温泉的比较多，空气质量也非常好，离北京最近上风上水之地，空气质量相当好，那个地方没有重工业，购物就是欠缺了一个商业空白，我们去了以后，把商业中心综合体，定位高端并不高价的定位，目前我们在那个位置，80%的物业是自己持有的，仅销售外库，20%。感觉北京的帽，北京的购物中心搬到怀来，对怀来影响力非常大，大家去了以后，对我们项目都非常有信心，也欢迎大家同行去我们项目看一看，问一问，我们周边几个楼盘，像别墅楼盘，也卖到接近两万，这个地方的价值被低估了，商业还是空白点。我们主题是新城开发，我们在怀来的定位，像燕郊、香河，这些位置差不多饱和了，这边正好是一个空白点，我们为什么定位在6.3环这样一个概念，就是考虑我们的价值低估的问题。我觉得我们商业，现在目前来讲，招商也是非常顺利的，准备明年9月份正式开业，现在来讲已经建到11层，包括上面的写字楼跟SOHO酒店，明年9月份正式营业，我们工期今年年底全部封顶，明年9月份正式开业，希望大家多去观摩和交流。

       陈景：通过何总的介绍，我们了解到万悦广场做的也不错。

成功（中国）大广场有限公司 招商总监 李曼曼

　　李曼曼：我简单介绍一下我们的项目，我们项目是在燕郊，从项目到CBD国贸，只有30公里的路程，开车差不多25分钟到30分钟，是燕郊的头一站，占地面积大约在30万左右，预估规划面积172万，商业面积是100万左右，分三期开发，一期是27万，大约在2016年2月份会全面投入使用。100万的商业面积。二期我们预估，在2019年可以投入使用运营，三期是配套的公寓，会在2020年投入使用运营。一期17万的商业面积，10万的三大主题公园的面积，这三大主题公园是室内的，同温同湿，可以规避我们室外公园的季节性的问题。

　　陈景：您这个项目针对您的商业，您的定位还有您的目标群体是怎样的？

　　李曼曼：是这样的，我先谈一下一期，一期有17万的商业体量。我们要做一个针对于燕郊及所能涉及到的廊坊、河北，还有通州这一块地段，包括通州再往东一些，都有可能涉及到的地点，停车位也是14000个停车位，平面停车和立体停车相结合，我们一层全是作为停车场使用，还有停车楼。预计2016年投入使用。我们项目在业内也有一些争议，拿地比较早，说法都是不一样的，但是我坚信，我们这个项目投了差不多十来个亿，目前没有贷款，都是我们成功集团自己独资投入的，我相信通过我们共同努力，应该能做起来。这个项目主要是休闲娱乐比较多一些，比如说水族馆，保龄球馆，运动中心，国际会展中心，还有歌剧院等等，这样一些配套。

　　陈景：好！咱们这个项目，2016年才要启动，我估计期间，尤其是具体的，包括定位和运营方面，还有思路上，还会做一定的调整。今天您就给我们做一个简单的介绍。王星王总您那块针对您的商业项目，针对廊坊的新城区你们的定位是什么？

　　王星：我们现在在廊坊这个项目，城中村改造这个项目，因为它临街的面积不是很多，商业这块，我们想多在内街这些方面，在规划方面再下点儿功夫，目前没有最后定，只是因为刚才说了这么一个特点。这个项目还是前期阶段没有定。不多说了。

　　陈景：您方便给我们讲一下，廊坊当地的新城商业大概目前的情况吗？还有一些有代表性的？它们的定位？方面说一下吗？

廊坊市宝诚房地产开发有限公司 副总经理 王 星

　　王星：廊坊从我的了解，应该从商业上分这么两方面情况，一方面就是咱们常规说，新项目出来以后，项目配套常规的商业，占一个主要力量，大型的商业，比如说像五环边，有一个万象城商业项目，这个比较突出。这个项目在廊坊第一了，一个建筑综合体，一栋在十万平米左右，这样的项目在廊坊出现了，是这样一种情况。还有一种像大型的综合体还有写字楼，这样的类型综合体，像浙商广场、新世界广场、万达广场。

　　陈景：苏宁广场也要在廊坊启动是吧？

　　王星：是要启动，但还没动，万达已经投入使用了。浙商广场建筑基本上完了，快投入使用了。新世界广场是品质比较高的，它这个都是档次比较高的商业综合体和写字楼。这又是一种类型，也越来越多。两个方面并存吧。

　　陈景：感谢王总。孙总，刚才听到您这边介绍了，土地储备量，咱们这块有没有开发，或者即将开发商业项目？

　　孙绍勇：我刚才给大家介绍的是我们城改和旧改这两个项目，主要是回迁，商业部分，相对来讲要少一些。

　　陈景：类似于配套这样的？

　　孙绍勇：对！类似于配套。另外其中商业部分，按照廊坊的政策，每户必须给人家一套商业，如果给老百姓的话，真正用于商业的部分相对来讲比较少。破产企业这个，从去年开始作为一个独打，它这个是纯的，住宅很少，大部分都是商业。为什么这么定位呢？刚才介绍的，主要的区位优势比较独特，紧邻北方道，是廊坊的主干道，也迎合廊坊市政府，算是城市北扩，向北向西发展，因为廊坊北就是往北京这方面走，定位廊坊，对接京津，是这样一个定位。第二个，优势方面，紧邻主干道。往西是紧挨着未来的廊坊轻轨，往北是沿轻轨，再往西往北一点，紧邻廊坊市最大的公园，占地将近800亩。

　　陈景：这个项目什么时候启用？

廊坊市润绿集团 董事长助理 孙绍勇

　　孙绍勇：到今年的9月份，建到地上的五六层。招商这块刚刚开始。

　　陈景：你们等于建到五六层才开始启动招商？似乎有点儿完了？

　　孙绍勇：对！我们招商工作来讲，相对来说比较晚一点。因为我们做商业，在同行里面是比较晚的，起步比较晚，原来一直做住宅这块。也是迎合廊坊市政府向北扩的计划，主要针对的群体也是北京这块。项目名称叫凯旋城。这个里面的规模，涵盖了常规的，包括写字楼、酒店，正在洽谈的就是妩媚，另外有一个屈臣氏，还有一个，廊坊市很多机关单位，它没有自个儿的办公场所，我们单独留出两栋楼是给机关的。我们这个项目再往西，挨着廊坊市中心，将来那个位置，集娱乐、购物、住宿、办公于一体，是这么一个定位。

　　陈景：体量是多少？针对这个综合体。

　　孙绍勇：将近18万平米，就是建筑面积。

　　陈景：预计什么时间投入运营？

　　孙绍勇：我们计划是明年年底。也希望大家，欢迎大家过去给我们多提宝贵的意见，因为我们做商业地产这块，像华远地产讲的，人家是小学我们是幼儿园。

　　孙绍勇：是的。

　　陈景：请专业人士九源国际规划设计院的赵玉林副总建筑师站在规划设计的角度，前期给开发商朋友们一点建议。

　 赵玉林：谈不上什么建议。今天本来江总来嘛，刚才听了大家介绍，感觉北京周边新城的商业，真是不小，一个是项目比较多，另外一个是项目体量比较大。

　　陈景：给大家介绍一位新朋友，工商联房地产商会商业与地产分会的主任高东旭高主任。

　　赵玉林：说一些感觉吧，感觉项目这么多，这么大，前期策划定位这块，是相当重要的，这么大的体量，这么多的项目，咱们的人流，目标人群，能不能很快把这个项目养起来，这块前期做了非常大量的工作。我们现在做设计也是不单纯做中间设计这一块，前期策划这块，我们也是在跟着开发企业，我们也都同时在做。要做一个商业项目，只做中间这一块，肯定是不完善的。通过这么多项目，今后在这方面要更深入的研究，看看能不能有机会跟大家合作。

　　陈景：感谢您站在整个产业链上，多给我们开发商朋友提供一些建议，或者是有什么成功案例，也跟大家分享一下。咱们今天的第一个议题，是新城商业开发的支撑点，您站在行业协会的角度，跟我们大家说一些指导。

　　高东旭：我工作经历的原因，我当时是6.8万平方公里，那个是06年的时候，在当时还没有完全成型，那个时候我们全国有7个城市联盟，包括北京CBD、金融街，还有河南新城，它那个100平方公里，济南的唐野新城，大悦城，那个时候形成一个联盟，最主要的一个问题，从理论上来讲，整个世界规划学界，造成运动违背自然发展规律，从理论上没有能够解决的，另外从西方国家虽然城市化后期，普遍进入城市化后期，真正大型造成运动也很少，典型的就是悉尼，当时争那个首都，我们这些新城人员在一块，基本上大家最后普遍一个认识，失败的教训远远大于成功的经验。原因很多，从城市空间到一定程度的时候，比方说达到几千亩地的时候，不是一个项目开发了，是一个城市开发了。城市得是经济的基础，新城真正开发点是什么？首先要有城市经济作为基础，没有它的话，为什么很多新城，目标定的很高，典型的是通州，我前两天还在招商局那边看一个项目，四五年之内，通州还有很多现象没有解决，我们住宅被整个地块分割了，后来再补商业，现在搞的交通很拥堵，经济还是上不来，包括一些小县城，农业经济基础，目标定的再高，我们定位理论上讲，叫高大全，最后是假大空，包括东北有些城市。支撑点是什么？最重要的还是好经济，最终决定这个城市的综合发展水平等等，还是要看产业经济。我就讲这些。

中铁置业 文利升

　　文利升：我们集团在北京这边没有上项目，我说一下我个人的看法，有几个疑惑，希望大家探讨一下。作为商业定位这块，我个人有两个前提，我个人从微观角度，从商业区域定位这块，第一条件是城市规划很重要，第二个是地段，城市规划，到底对这块的规划做什么，做住宅集合区，还是商务区谈到这，我们前一段去深圳看过一个地，政府把它规划为超级总部基地，但是专家看都是做高端豪宅的地方，商务氛围短期培养不起来，规划很重要，几个地块的话，商业体又特别大，怎么做大家没有把握。商业定位跟城市区域规划，把这块政府规划打造做好，对后期定位很有关系。标杆企业，选择地块，跟着城市规划走，对城市规划很重要。

　　第二点，就是地段，也都是从人家学习的，鸿基他们拿地就是地段，第二还是地段，第三还是地段。商业这块主要看地段。商业定位这块，至少政府对区域规划，第二是拿地的地段，有这两个条件，决定你后面的定位是什么。说一点我个人不成熟的看法。

　　陈景：下面有请华润万家您代表品牌商家这块，您站在新城商业开发的支撑点，给大家一些建议。

　　华润万家：作为乙方的小字辈，由张总先说一下吧。我举一个例子吧，从乙方角度来讲，刚才大家讲了很多。上个礼拜我们在顺义开一个项目，顺义下面乡镇做的一个项目，想跟华润万家做一个沟通，让我们在那个地方做一个七千平左右的超市，我们内部有两方意见，一方意见作为新城来讲，潜力很大的，将来一定怎么怎么样的，第二方面运营这方面，以运营为主，将来是美好的，我们得活过今天，看明天。我觉得新城在这方面应该更侧重一些。理想和现实都很重要。就这样。

　　张学彬：我们现在也没有在做成熟的项目，我就谈一些自己的感受。跟刚才各位讲的，现在商业地产竞争很激烈，但是一些主体性的商业，和一些区域性的商业，包括刚才张璋教授说了，主体性的商业，体验式的消费，这是有需求的，周一到周五，基本在办公区社交性的活动，社交性消费多一点，周末是家庭消费多一点，周末的消费大多是体验式的，带着老人和小孩，亲戚朋友体验消费多一点。这就需要商业的面积，是三五万平米，还是几十万平米，面积不一样。我觉得未来来说，主题性商业也是一个趋向。包括蓝色港湾、大悦城、还有星光天地，像西单、东单，反而去的很少了，没有特殊要求，你陪着我去那个地方，基本上不去了。这是说明的未来的方向。第二个建议，新城其实还是社区商业和区域型商业为主，不一定是说造兴趣，除了酒店之外，大的购物体，有时候人流和人气支撑不起来的时候，刚才华润万家说的，我觉得很现实，我未来潜力很大，但是现实经营很困难，这个对于他们来说，处理起来很难，初期尤其一些小的商业定位，包括结构性调整，这个商业，不是说不需要这个商业，但是这个阶段，还是以生活社区性为主，一般小的咖啡厅，小的百货，日常的蔬菜店、水果店，甚至小的美容店，家庭需要的，我估计还是比较火一点的。其他大的方面，主题性的消费还是会走出来的。所以我也希望在今后开发过程中，做一些关注吧。其实从我心里讲，我还是挺怀念我们住的老的小区那种便利性，下楼买一个烤的烧饼，吃早点很方便，但是那个租金，到新的社区又支撑不起来，因为我们一做商业，就是未来租金有多高，商业模式怎么样尽快回收现金流，没有考虑老百姓真实需求，其实这个需求是在这的，你雇佣的总是高端品牌移进去，没有考虑老百姓的需求。但是这里面怎么匹配，我还没想好，但是我建议，今后的社区开发里面，应该是要考虑的一部分，这个商业有没有留给物业，留给我们业委会去控制，一小部分，不一定很大面积很小，但是很便利性，使这些老百姓承受不了高租金，但是利用率很高的地方，有一个生存之地。我就说这些。

泰达建设集团北京公司总经理 张学彬

　　陈景：这个建议可以为刚刚步入商业地产的开发商，可以拿出少量的部分尝试一下。咱们由张总给一些建议。

　　张辉：前面的一些专家，包括张总我们都很了解了。这三个主题挺好的。本身说万达做的生意，应该是新城，或者是城乡结合部，在北京通州新城，最早石景山区也很遥远，我们做的在宁波，宁波完全是新城，叫宁州新区，开业前或者开业后很长一个阶段，旁边是稻花飘香，蛙声不断，到09年我们做的一些项目，都是跟咱们这个主题切合的是城乡结合部商业，大家遇到的问题，包括河南、河北、廊坊、唐山，我们有一些切身的感受，有一些心得。

　　第一点，本身这个项目规划，还是我们王健林董事长说的话，我们成功的模式，任何开发商，你有你的经营模式，你凭什么在这个新城，在遥远的地方，生存发展起来，而且形成吸附作用，迅速催熟这个新区，我们在宁波是这样的，周边是一个菜地，跟我们一块拿地的，大型的集团，到现在还没有开发出来，包括南京的，开业后，到开业前一个阶段，也是非常吓人的，什么都没有，你找不到吃饭的地方，找不到购物的地方，所以我们看新城的开发，我们的定位，首先产品定位是我们的定位，我们的定位做综合体，盘子比较大一点，都是100多万的体量，我们做切割，有大型住宅，有写字楼，有酒店，有商业，我们这几个环节滚动起来，我们内部自成体系，独立生存下来，所以这是我们在宁波、南京也好，包括绍兴县的柯桥镇开发区，三线城市三线地段怎么生存下来，自然有我们的艰辛，也有我们的心得，所以取决于综合体这个模式。

　　这个项目定位完了以后，第二个，这个项目只是城市规划的一小部分，我们是跟着这个城市的功能规划发展，包括产业经济的延伸来塑造商务区，万达做的商业综合体，它是商务综合体，白天是写字楼，晚上是住宅区，白天晚上能够循环起来，形成固定的客流，带动这个区间的微循环，我们从区域经济，到微观经济，我们区的微循环，然后带动整个区域，我们08年09年的确如此。

　　第四，我们下一步这个产品定位，像张总说的，我们定位并没有那么高，我们到现在为止，到今年才会做港会、星光一样的，有奢侈品的店，我们具备跟国际品牌对话跟经营的能力和实力，但是我们更多的是想全客层，接地气，重经营管理，现在网购跟新经济带来的体验营销，体验消费，我们把这些事情，再加上我们的产品，大家刻意关心的话，我们在福建有八个项目，在两三年之内迅速开发，都是非常郊区的项目，现在有些项目觉得很成功，还不错。从一个传统商业来看，这个区间是一个郊区，或者是城乡结合部，但是我们定义这个新城，这个区间的话，我们参考城市的规划、区域的规划，跟周边经济的发展，加上我们自身的实业，共同打造的阶段，所以我们催熟了整个区域经济的发展，也引导了这个地方的发展。反而我们在北方的项目，东北的项目，我们真正顺应这个消费，反而不好，我们现在发展很快，我们在座专家老总，大多数都是60后、70后，真正00后的消费，我们并没有研究透彻。真正是我们目标的人群，每个月做经营分析，我们要看人流是什么，它的阶层，它的消费习惯，决定了项目的定位，跟你的发展。像张总说的，是区域性的，还是更大板块引领的购物中心，还是有独特的商业，要做一个界定。

　　此外我们延续了这个链条，从产品规划阶段，举例子，我们在武汉的一个项目，也比较大，我们现在做的是文化旅游项目，投了500多个亿，现在不光是新的城区的概念，5个酒店，10个写字楼，商业的体量，住宅放在二三区域开发，我们纯粹先做商业，把这个配套做到极致，我们有欧式街区的，能够回到过去，我不需要到其他的地方，我需要回到自然的氛围当中，我们有山有水，两湖连通，外面是游艇，老百姓可以做水上巴士，你这个街区，我们还有购物中心，我们是把消费心里，全客层的融合到商务区间里面去，真正的新城，它是源于商务，没有商务后面的经济，商业是不存在的，或者很难来做的就是人为在做这样一个商业，不管超市也好，还是百货也好，经营上都会有压力，因为没有产业核心在做支撑。没有商务人群聚集，我们看这个综合体，我到这个企业五六年了，从08年北京有一个项目，也参与国，张璋应该知道，到西单的大悦城、朝北的大悦城等等都经历过，我也看这个企业，为什么能在很偏僻的位置上，能够实现它核心的理论依据是什么，为什么能够被验证，除了我们说执行率之外的话，它成功一定有一定的经验，有它的必然性，所以我们回头来推演，我觉得产业支撑，第二它是楼宇经济的因素，商务人群带动商业人群，第四我们产品创新很强，第五我们经营管理抓的很好。一般没有那么大的开发商，开业后，我们每年还会给上千万的宣传推广费用，我们对招商和后期经营企业一样都非常重视，甚至我们对后期经营更重视，我们从经营角度来考虑。第五，我们产品要做很多创新，像张璋教授说的，我也去过英国、法国，奥特莱斯，前一阵子我也看了成都环球中心，也在高新区，地铁最终的沿线，在成都商业超饱和泡沫之下，它怎么做到的？如果是郊区，这个地是必然的，因为城区已经超饱和了，转型升级已经不是我们能做的商业模式，我们做成的话，就像我们说武汉，有很多文化旅游的概念，我们投入35个亿来做大型演出剧院，花了三五年的时间，从节目的编排，我的写字楼，跟旁边的酒店，我的酒店怎么支撑，我旁边十个写字楼怎么能够达到高的入住量，我们金融总部怎么样，这个地方有政府和产业支撑。

　　大家看到金融街的概念，就是这样的。我们还有做了主题公园，IMAX的电影，再贯穿起来，我们北京的奥特莱斯，环境优美，产品有特点，货品也齐全，我几乎所有的奥特莱斯都参观过，上海青湖，苏州的项目，包括武汉的项目，包括北京的项目也好，所以我们现在拿到的会更远，更有挑战性。我们有十个文化旅游的项目，真正有挑战的，北到长白山，你说这个地方很难做，但是我们做了，我们结合了人未来的需求，可能我只切特殊的人群，我们两期做了五个酒店，都是威斯汀、皇冠假日、凯悦、君悦等等，已经开业了还有欧洲的小镇，还有住宅，还有球场，所以我们说到极致的话，到更偏远的地方，我们怎么来做。我们设计的产品，还要符合未来的消费。相应能够完成我们产业链辅助性的东西。前一阵子青岛影都，以电影文化为主，像张璋教授说的，我们引入海洋馆，我说的比较哆嗦，欢迎大家多提宝贵意见。

全国工商联房地产商会商业与城市开发专业委员会筹备组 主任 高东旭

　　 陈景：时间有限，咱们就把第二第三个话题，简单一点，每个人大概用三到四分钟的时间概括一下。新城开发中，为何开发商比较中意商业综合体？还有新城就自己所开发区位，新城商业地产是否存在过剩？咱华业的张总说一下。

　　 张晓牧：新城开发和商业综合体，我觉得做一个商业综合体对于开发商来说，是一种实力的体现，因为比一般的商业综合体项目，基本都是几十万的体量，开发资金也得几十个亿，有些急于转型的开发商，需要用商业综合体进行转型和升级，一直说做住宅是小学生，做商业开发是大学生，它有转型的愿望，它希望做商业综合体，另外综合体有上市，可能对它的股价也会有一些提升。

　　 第二点，商业综合体，很容易成为城市的地标，或者成为城市的亮点。那么给开发商带来的好处，它可能做的产品的溢价率会比较高，相对于周边来说，溢价率比较高。另外建成以后，包括投入运营以后，它会形成非常好的内循环，对于商业也好，对于酒店也好，包括对于写字楼也好，他们都是可以有交互的，但是我觉得在综合体里面，稍微有点儿委屈公寓的客户，因为我一直不喜欢在综合体里面做公寓，因为这种景观，包括周边的商业模式，对他住的品质会有一些下降。这是几个点。总结来说，还是一个开发商实力的体现，另外就是获得一个良好的高溢价。

　　 第三个议题是商业地产是否过剩。我们在通州地区开发，至少到目前，我个人觉得通州还没有过剩，但是这个趋势，我现在了解到，不下几家十万平米左右的综合体要开业，未来不好说，但是我认为，如果要避免过剩，大家不要做同一种定位，大家要错开，进行差异化经营，比如说有做主题型的，有做综合型的，这样对大家都有好处。

　　 陈景：您就这两个议题做三到四分钟的阐述。

　　 张璋：我说一下。实际上在新城区，开发商是不是中意这个问题要一分为二，很多是政府的规划，你这个地方必须做城市综合体，你不做还不行，实际上在新城区做城市综合体挺难的，比如说办公，不一定建了很好卖，再比如说公寓也不一定很好卖，像新城区的酒店也不一定入住率很高。万达例外，万达自成一种体系，它可以做酒店集成，可以做办公集成，它的体量足够可以循环了，一般的开发商不至于有这个规模，像万达在长白山可以做出这儿一个规模。首先我说这是政府中意的，开发商是被动的，我建议开发商拿地的时候要谨慎一点。

　　 第二点，在城市综合区做综合体，不是建设的问题，而是招商和后期回报的问题，这两点是很多投资商业地产的投资商，面临最大的两个问题。建了以后，商家到底能不能来，你以为你免租它就来吗？它不一定，你以为贴租就来吗？不一定。放水不见得能养鱼，这个是在城市郊区做综合体的时候，开发商要注意的问题。这个你熬不过你就死了，也美好不了，所以我们很多拿这个地段，住宅好卖，公寓不一定好卖，商业也不一定好卖，这个解决不了，也不行，这个不要学万达，因为万达是中国少数有这样一个实力它能解决它的现金流的问题，它的融资渠道和产品结构不一样，商业地产首先要解决生死问题，再解决存活问题，你先死了，你再活。这个问题是我给大家泼冷水，实际上我在这里面给政府也泼点儿冷水。政府一定要做一个中心，这个中心一定要做多少城市综合体，这个是对社会资源的浪费，这是我个人的观点。仅供大家参考。

　　 陈景：相当一部分是出于理性的考虑。有请万悦做马上要启动的城市综合体，为什么中意城市综合体？您那个区域，好像目前就你们一个吧？

北京万悦置业有限公司董事长助理 何 强

　　 何强：我们叫京西地帽，住宅比较多，商业就我们一个，很多同行都关注，像万达徐总我们都是好朋友，天津泰达也是，城市综合体是这样。为了城市形象，在山东菏泽、潍坊的诸城，为了城市提高城市形象，在菏泽有三个6.0的项目，在这种地方，这种项目能生存吗？也能生存。我自己个人经历，我原来也在天津房地产出来的，在外地呆了这么多年。包括别的企业也呆过。我在外地呆这么多年，城市综合体对当地政府的意义非常大。第一个提升城市形象，第二提升就业，第三解决长期税收问题。为什么万达到哪里拿地都欢迎，包括红星麦凯龙。不像住宅卖完了就卖完了，举一个例子，住宅像烧饼，卖一个就结束了。商业地产像打一口井一样。我们上面也要做一个酒店，写字楼，当地没有写字楼，因为写字楼刚才讲了，我们原来在唐山做项目，唐山写字楼非常难卖，七八年前。现在观念不一样了企业有钱了，需要企业形象了，我那边的写字楼，我那边做六米高的写字楼，都是整层卖的，小客户不要了，人家一来就要整层的，不针对散卖了，相反的公寓的SOHO，40平方到50平方，单身公寓需求非常大，就是单身的SOHO，也算是商业地产的公寓产品，卖的非常好。包括我们Loft，因为当地没有这种产品，要结合当地的实际，从产品定位角度，前期要经过多方的论证，我觉得通过这十年的商业地产发展的非常快，也非常大。现在来讲，生活水平都有刚性的需求，我们一直在刚性需求当中。这是一些体会。

　　 第三个议题，商业地产是否存在过剩这个问题？

　　 陈景：针对您这个区域，您现在是北京西北第一贸，您目前有没有官方的？有没有出现饱和的迹象？

　　 何强：没有，我们那个体量太大了。我觉得商业地产给我感觉越大越好做，越小越难做，越大的话，有文章可做，跟大的百货店主题店合作的话，小的市场它就没有市场，它只是做社区商业，几栋楼，做底商，那种满足自身需求，达到综合体的需求量并不多。新城商业地产是否存在过剩？这个是相对的，商业地产本身就存在竞争，我们最早的西单大悦城，我们集团最早操作的，最后卖给中粮集团的，这个商业没办法，就是竞争，新的必然把老的改变，老的跟不上现在的规划发展需求，你肯定是有一些问题的。因为新的商业地产，从业态组合，从创新都是不一样的，比如说我们现在建筑设计，我们的50米的飞天电梯根本达不到，我们在这里也有，6万主题广场，我们演艺厅，从硬件来讲，我们商业地产，超高都在6米以上，老的根本达不到，老的是4.8米了不起了，有的更矮，从建筑规划上，商业地产，第一地段，第二空间，第三位置。老的东西从硬件就老化了，十年前你看这个商厦还好，十年以后，你自己都感觉审美疲劳，新的商业地产，从功能上就满足了要求，商业地产是否过剩，是一个相对的概念，每个地区都有同质化的话一定会过剩，要找出差异。我们现在还有一个创新，就是电商B2B加B2C的形式，我是觉得这样，他要的平米过大，他实体店只是展示，它的物流配送，满足我们北方区的要求。我们跟苏宁也签约了，苏宁也是实体店，加网购店，你不要的话，七天可以退货的，现在不是拿钱刷卡消费了，不是这个概念了。网络物流非常方便，因为物流交通可达性非常好，以后也是一个方向。跟大家多学习。

　　 陈景：很期待咱们明年9月份开业。燕郊成功大集团的综合体，这也是业界争论比较多的，那个地方是100多万体量的项目。

　　 李曼曼：我们这个项目，做城市综合体，我们成功集团是在十几年前，在吉隆坡有一个时代广场，那个就是我们城市综合体，是以主题公园集购物、休闲为一体的城市综合体，运营十几年，到现在我们的效益超出了我们的预期，所以说我们老板对城市综合体还是比较中意的，所以他在我们国内燕郊这边，投资了第一个地块，做商业的。我们燕郊在路北还有几个地块做别墅，我们老板比较有信心，把我们综合体量庞大的商业做起来。他主要是沿用东南亚的模式，来copy到这边，同时跟我们国内做商业的模式相结合，也是需要我们共同探索的方向。至于我们燕郊的商业，我个人认为，我来燕郊工作两年多，可能对燕郊有一点点了解，它真正的商业，应该说很少，去年开出一个新乐汇（音），比如说天洋城正在开发，其他的都是商业的配套，真正意义的购物中心，基本上是没有的。所以说我们这个体量，落位在燕郊，也不局限于燕郊，我们是针对华北区域这块。

　　 陈景：期待咱们综合体的出现，用实践去验证咱们的决策。王星王总，您讲一讲，站在您个人的角度。给您两分钟的时间。

　　 王星：我刚才听了各位专家讲的，尤其刚才教张教授讲的，我有同感，我有这样一个想法，从一个项目品质来说，一个地块，只要它用地面积，从规划允许的角度，用地面积足够大的话，一般这个项目，都想在综合体这方面有所考虑，如果它能建成，这个项目有综合体在这个项目中体现的话，我觉得对整个项目它的品质感，都会有很大的提升。比如说你去一个项目，当然对这个项目以后的销售价格，不光是商业了，也包括项目的住宅，包括这个项目的知名度等等，整个都是一个提升，对开发商和住户都会有很大的作用。

　　 陈景：看样子咱们宝诚做综合体这块还是比较谨慎的。孙总您简单给大家讲一下。

　　 孙绍勇：毕竟地产，我们近年才做，在这方面没有太多很好的经验跟大家去分享，就针对目前我们这个项目而言，像张总说的，不但体现咱们公司的实力，更体现公司的前瞻性，因为随着城市的扩大，一般都是政府主导，你就得跟着政府的步伐去走，应该不会落伍。第二，更体现出公司的前瞻性。从拉动需求消费，更主要的是体现城市的形象。就说这么多吧。

九源国际 副总建筑师 赵玉林

　　 赵玉林：我觉得城市综合体之所以现在比较热，是这个时代的产物，中国的经济发展到这个程度了。再加上刚才也说了，开发商也有需求，通过这个来转型升级，来提高自己的品牌效应，政府也比较中意这一块，这是一个深井，要有源源不断的水源出来，现在比较热的是综合因素来促成的这么一个东西，再加上有万达成功引领的效应。过剩不过剩呢？这个在中国来说，光用国外的经验来分析，还真是挺难的，因为中国现在经济发展到这种程度，人口又这么多，超大型购物中心，中国比国外都要多，所以这个东西过剩不过剩，确实很难说，这个是值得研究的课题，可能分不同的区域不同地点，不同经济发展程度来具体分析。很难说。中国的水比较深，拿国外的经验套比较难。中国经济能量爆发出来，很难估量。

　　 陈景：看谁走在前头。

　　 赵玉林：对！我就说这么多。

　　 高东旭：这个茂，有这么几个特点，第一个它有一个商圈培育机制，有一个完整业态，一站式功能，人流互动，实际上无圈不是商，真正的商圈在这个城市才有地位，这个茂是形成一个商业体系，商业巨无霸，它是巨大的建筑空间，不是城市空间，街区形成很难，你的主控性非常强。另外竞争力相对强一点。你建一个茂，把别的商家路给堵了，让别人无路可走，在新区建茂有一定的道理。另外新城区的建设，我是搞规划出来的，规划是什么概念呢？我先预测人口有多少，然后规划都有规划周期，比如说我们规划法当中提到的，规划是15年到25年，我们人均占地面积是110平米，这是法律的，比如30平方公里，20几万人口，20几万人口来配各方面的体系。这里为什么是深区，为什么搞40万呢？它是着眼于20年以后，但是建设的时候，三五年。相对来讲，新区突然大了也好，实际上来讲，整个新区建设需要很长的培育周期，始终处在变动过程当中，这个很难说。我们在新城建设当中，问题非常大，我们一谈城市建设，规划为主，在国外相对来讲，这么多年总结不是这样的，理念相当于搞商业地产，先考虑人，以人为本，另外我们规划当中有一个什么问题呢？我们没有考虑市场，包括大家提的政府的意见，方方面面的因素，搞一些东西比较多，没有用市场模式，比如说在宁波这个城市，最后地块都切不开了，带着我们的模式，这个东西我搞不了了，经常出现这种情况。规划跟市场需求不一样。我简单讲这么多。

　　 陈景：很值得大家借鉴。

　　 文利升：我觉得大家都有一个共识，政府在这方面的需求，有税收和就业需求，另一个是开发商品牌知名度的需求，所以说有需求有市场，所以大家都在开发。另外是否过剩，政府在提城镇化，不好说是不是过剩，城镇化真的成型的话，不是过剩，如果宜居功能的话，会产生过剩。

　　 陈景：您对这个期望更多的城市综合体出现，您这块态度怎么样？

　　 郑天琼：一句话，这个东西过剩不过剩，得怎么看，我们这边有一句话，非常通俗的来讲，没有租不出去的房子，只要有合适的条件，总能租出去。

　　 陈景：站在您的角度，您觉得通州区域是否存在过剩？

　　 崔轶凡：前面各位都已经说过了，我个人认为华远作为中高端住宅起家的开发商企业，顺势而为，对商业地产有一个良好的预期，我估计在后期商业综合体有所建树。通州新城到底有没有过剩？我个人觉得不存在过剩，因为现在城市发展，包括人口的发展，我觉得不存在过剩的问题。

　　 陈景：好！最后来这位嘉宾，首先先简单自我介绍一下。再说一下您的参会感受吧！　　

　　 耿立禹：我是北京联美置业的商业部经理耿立禹。联美大家不知道，我们做13年了，我们现在房地产项目，北京、上海、深圳、沈阳、江苏的昆山，还有海洋的文昌都有我们项目，我正好看到今天这个话题，非常感兴趣，因为我们在上海商务区一期，拿一块地，总规划36城市综合体，总的规划2.4平方公里，我们跟上海金晨房地产开发公司共同拿的项目，这个里面的地都被开发商拿完了，其中有龙湖，有万科，有香港的锐利按，还有三星，还有红星美凯龙，我们在国内属于不太知名的房地产开发企业，在这个里面我们这个城市综合体如何来做，现在是我们正在思考的话题。我说一下商业地产是否过剩的问题？我觉得商业地产是否过剩，是相对而言的，在国内局部地区，它的商业地产是过剩的，另外要看这个区域人口数浪和消费习惯，另外不同的业态，在某些区域，同质化竞争的情况下，这个业态是相对过剩的，业态饱和度有过剩的情况，在一个区域里面，一定有它的商业机遇需要我们房地产开发者，发现这个机会，发现这个商业价值。谢谢各位！　　

　　 陈景：今天压轴的张学彬张总给我们讲几句。

　　 张学彬：就这个议题，刚才各位说了，开发商为什么中意商业综合体？不是开发商中意，很多是被动的选择，一般来说是政府最喜欢的，一般配一个五星级酒店，配一个大型的商业，要有一个门面，作为开发企业来说，相对来说一般的情况更愿意选择住宅，容易出手的项目。在一些特殊区域，像CBD、中关村、金融街，在这些项目，只要有开发企业都会愿意的这也是分不同区域。过剩也是相对概念。有些区域确实同质化产品供应量大的话，肯定是竞争很激烈，肯定是过剩了。但是相对来说，按需求来讲，肯定不过剩，因为每个人的需求，都是个性化的和差异性的东西，这个需求不是过剩的。也是不同区域，不同分析。借这个议题之外，我说两句别的，赢商网陈景，包括中国房地产中经联盟这个组织，不知道各位参加没参加，中国房地产经济联盟，在北京区域是最大的，会员最多的。

　　 陈景：开发商纯度最高的。

　　 张学彬：中国房地产经理人联盟，下面有十几个专业委员会。目前，连同俱乐部算上是22个。各专业都有，商业的，土地的，规划设计的等等。

　　 陈景：像我们今天的赵总，是我们规划设计部的主要成员。他们的总经理江曼江总就是规划设计委员会的主任委员。

　　 张学彬：以后，陈景会后跟大家介绍联盟的情况，希望大家多参与。

　　 陈景：不管是中经联盟也好，还是赢商网也好，我们的宗旨都是给大家搭建一个平台，能够为产业链上的甲方、方提供交流、信息对接的平台。刚刚进来的这位，王龙贵王总也是我们中经联盟重量级的领导。　　

　　 王龙贵：本人是长城物业华北区域公司的总经理，兼集团的副总裁，也是中经联盟物业专委会的主任委员。这几年，公司走资产运营这个方向，做这方面的探索。成立了以物业为主业为基础，包括像瑞赢酒店，还有网络教育，社区的配送，以及社区业主资产管理，包括中介服务等等，做这方面的尝试。我们做这方面的尝试，在行业里比较早，这些年逐渐的有一些成果，以前成立这些公司，前期还是亏损的，但是这几年逐步盈利。作为物业服务行业的一个方向，依托于我们主业，依托我们服务项目的小区资源，依托于这么多业主，这方面的需求做的这方面的尝试。同时在商业地产方面，怎么能够找一些合作的契合点，包括陈景的赢商网都有接触。谢谢大家！

　　 陈景：在社区服务，延伸的服务上，长城和万科非常相似，我前几天看了王石的名人访谈就写到，万科将由地产商转型为科技服务商。我没做过统计，大概万科的业主量有多少？　　

　　 王龙贵：我们所管理的业主，大概有40万业主，万科应该是我们的一倍左右，应该是80万到90万。　　

　　 陈景：就是更迎合业主的定位，做新的产业链。　　

　　 王龙贵：万科也是依托他们这些群体，这些社区，做万科厨房，万科很多的配送，应该做的还是非常成功的。做的规模比我们还要大。万科在这一块，包括物业，也是我们行业的领头羊，我们跟万科一道探索这样一些模式。　　

　　 陈景：今天由于时间的关系，咱们沙龙就到此为止。每个人用一句话结束今天的沙龙。　

　　 张学彬：我个人认为，在目前这个情况下，希望大家多交流少犯错。　　

　　 陈景：好，我们努力创造机会。　　

　　 郑天琼：多学习吧，多跟大家学习，多跟各位前辈学习。　　

　　 文利升：我觉得商业地产都是水深火热，但是大家都往上扑，这是给我的感觉。我是爱恨交加。　　

　　 高东旭：未来商业地产对每个开发商个来讲，都是闹心的问题。　　

　　 赵玉林：商业地产既是机遇，里面风险也很大，能做商业地产要有勇气，要有科学的精神，要研究到位才能深入往下去做。　　

　　 孙绍勇：通过今天参加这个会议，对于我们下一步从事商业地产有很大的帮助。谢谢！　　

　　 王星：今天参加这个沙龙，感受挺深，今天参加的都是大公司的老总，大家在实践过程中感触特别深，已经有这么多的经验方面的积累，还有工作方面的积累，我们回去好好学习一下，以后有这样的机会，我们多学习。

　　 李曼曼：首先感谢陈总邀请我来参加这个沙龙，很高兴。第二，很高兴跟行业里的精英共同学习，我们共同探讨。　　

　　 何强：感谢赢商网，赢商网今天给的这个机会，赢商网也属于商业地产第一门户网站，我们跟商业地产息息相关，六个字，简单、高效、快捷。　　

　　 王总：商业地产，通过我们涉及到商业管理方面，看上去很美，但做起来很辛苦。这是我的感受。　　

　　 崔轶凡：首先感谢赢商网给我们大家的平台，我们也是项目的问题，希望我们以后在开业前，能通过赢商网这个平台多多学习，和大家有良好的合作。　　

　　 陈景：把机会留给一直坐在后排，一直默默支持我们的赵宁赵总给大家说几句。

　　 赵宁：我介绍一下自己，我叫赵宁，是北京一家广告公司的负责人，我们现在主要在北京服务商业地产的项目，像北京APM（音），还有大悦城，还有蓝色港湾，在市场运营上，协助商业地产做推广工作，我发现商业地产竞争相当激烈，他们都在找寻相应的方法，找人流，到店消费，希望通过大家共同的交流和努力，让我们商业繁荣。　　

　　 耿立禹：感谢赢商网。　　

　　 孙百艳：我简单说两句，感谢赢商网组织这个活动，我第一次参加，今天大家都谈到商业地产，还有城市综合体，这块确实我们公司主要的产品线，也是我们公司主要研究的这一块，我也收了大家的名片，我们做了这方面的案例，我可以跟大家分享一下，留的不是你们自己的邮箱地址的话，会后可以把地址留给我，我们做了总部基地，在丰台的总部基地，郑州总部基地，我就不一一说了。

　　 陈景：我记得江总，说在西山有一个小院，说有机会，去西山小院里，吃着农家饭，分享你们的案例，在交流中学习。

　　 孙百艳：这个事儿我去落实，欢迎大家到时候参加。　　

　　 陈景：最后，把机会留给将要点亮通州的新北京中心的张总做一个压轴的点评。　　

　　 张晓牧：商业地产我觉得还是前途比较凶险一些，但还是有希望的，无限风光在险峰，你翻过去的话，你做好了，对公司的知名度和回报都有很大的提高。这是一个意思。下一个意思是希望在西山小院再聚。　　

　　 陈景：实际上江总给解决了。今天涉及到的话题比较多，今天毕竟是第一次，咱们也在不断的磨合和成长，争取咱们走出一条专业化的道路，同时感谢大家的支持，继续关注我们赢商网，多提意见。一会儿合影，之后我们为大家安排一个家常便饭。主要是中经联盟秘书长陈云峰陈总的盛情邀请，希望大家一起支持中经联盟，支持中经联盟商业地产专委会，同时更加支持赢商网。谢谢大家！（结束）