钟伟：双十一不过是消费者贪小便宜买的无用货

　　(赢商网北京站记者12月13日报道)在今日举行的21世纪商业地产论坛2013年年会上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，未来房地产市场将会迎来一次“软着陆”，商业地产将面临更复杂的市场局面。

　　钟伟的判断基于以下几点：

　　第一、十八届三中全会表达了从现在到2020会出现怎样的态势，影响房地产的有什么内容?他理解三中全会最大的变化是——在十一届三中全会提一个中心两个基本点，这次会议之前所有中央文件重要讨论如何深化经济体制改革。而这一次经济体制改革仍然是重要内容，到最后的落脚点是放在了全面深化改革，这一个中心的地位不再是单一指标了，而是多指标的考核了。以前中央政府扮演的是一个生产型的厂长的角色，只管生产，不管产出来有没有效益，对社会和人们造成了什么样影响，以后政府就不再是生产型的，而是变成市场的角度了，所以一个中心有弱化，两个基本点还在坚持，这是十八届三中全会的特点。此次会议带有鲜明的资本主义色彩。仔细看一下，关于创新这个词，在十八届三中全会当中制度创新只出现两次，什么是高频词呢?——“资本”，中国政府就像一个国家资本家了，国有企业改革讲到的政企分开、政资分开，不管企业不管人，但要管资本。

　　根据资本、房产税、城镇化这几个十八届三中全会的主旨涉及房地产的内容。他的解读为，从现在到2020年中国经济增长的波动性、通胀的可控性，货币政策稳中趋紧，基建投资高歌猛进。2014年中国经济增长货币持平，通胀跟今年持平略高，明年流动性比趋于今年，大概房地产大概不如今年。

　　第二点、回顾过去92年到现在中国房地产的发展，目前中国的房地产处于什么态势?今后几年中国房地产有可能有什么样的结果?他形容为中国房地产目前获得了一次清晰可见的软着陆的机会。目前在房地产市场上，改善性需求第一位，刚性需求第二位，投资性需求在市场上的占比非常少，这是软着落，由于这个市场化带来的非常大的推动。

　　在整个房地产市场当中，98年到08年由中国政府所提供的保障房，占住宅供应量大概在5%到10%之间。2008年到现在先是由3600万套保障房，然后有自住房等等很多东西推出。从现在到今后几年，在全国的住宅供应当中，由政府提供的各类保障性的住房，其中有保障性的，也有商品性的，大概占比可以上升到15%-20%。如果由政府提供的这些住宅类型的房屋，能够达到市场占比的这么多，将会具有非常大的价格抑制作用，尤其对地段不好的，大规模供应商品房直接形成冲击。

　　目前中国房地产整个是结构性的供过于求，有向整体供过于求迈进的趋势。但从现在到2020，中国房地产出现了难得的软着陆的机会，这次机会很有可能中国政府能够把握住，谁会跌呢?我赌明年的香港房价跌。

　　第三点、商业地产作为房地产行业中重要的板块，目前正受到电商的冲击，这是需要仔细思索的。钟伟认为王健林和马云的对赌，王健林会胜。我们以淘宝和阿里巴巴为例，马云所做的一切都是非法的，线下的企业需要工商注册，线上的企业不需要。线下的企业销售商品的时候需要有产品的合格证，线上的假冒伪劣、知识产权的侵犯比比皆是。线下的企业大多数都是合法纳税的，线上的企业合法纳税的极少。线下的企业是由买家直接提货的，线上的企业在中国很大的成功是因为中国有一批物流企业。如果要求线上的企业有一个正常的工商注册，需要对他产品约束不能卖假货，不能卖偷来的东西等等。这是起码的商业原则。双十一购物只因为消费者以贪图小便宜的心态买一堆没用的东西而已。

　　电商取代的是标准化的、大规模、工业制造的产品。追求品质、没有品位，这是网上销售的最大特色，但凡要有个人的特质和品位，要有体验要有个性化需求，电商肯定不行。因此金融领域、支付、零售、都可以电商化，大多数的工业品，家电、其他的奶粉之类的都可以电商化。但有相当多的商业服务是没有办法电商化的，因为他包含了人的介入，包括对环境的体验等等。也就是商业地产受到的电商的冲击是很大的，但是没有大到那种程度。不要对电商的兴起，就对房地产市场失去信心。在中国如果靠这些卖场拉人气，那是靠不住的。

　　接下来钟伟对商业地产的发展方向提出了自己的观点。首先，商业地产应注重小巧。体量如果巨大，政府都会公开预警，未来的商业地产单体的量也不是很大。万达单个的万达中心体量并不是特别大，如果在地县更不应该有一个特别大的供应量放出来。这会冲击整个地域的商业和布局。用钟伟的话将就是“你起来了，人家倒下了，但是你能不能防范下面又搞一个综合体呢?又把你商业分流了”。

　　其次，商业地产应该感性。钟伟的意思的意思是，不要去标准化的交易类而不提供任何附加服务的东西。把一些简单的商业业态弄进来，比如弄一个电影院，弄一个餐饮，弄一个商业百货，或者弄一个超市，这样一个方式其实都未来重点掠夺的领域。因此商业地产一定要让购物或者的消费具有典型的在气质上和精神层面的体验。如果没有这种体验的话，消费者交易性的标准只看价格。这样一来线下又怎么拼得过线上?如果要有气质和体验做。做幼儿园、做学校肯定不行，做养老地产不行。你能做什么?为什么不做孕产妇呢，在中国女人生孩子受罪，要在人山人海当中，不停的周转。为什么不只做这一步，只为中青年、强大支撑能力的消费者，或者一年当中愿意高额付费的，谁愿意做这一块呢?

　　钟伟认为在这一点上，全国没有一家优秀的商业地产。所以这一部分的市场仍然存在，未来放开之后会更加庞大。之后他又举例说：能不能做现代物流的配套的商业服务呢?总体来讲中国物流行业比较落后的，但是虹桥交通枢纽是一个巨大的成功，它连接了空港、高铁、城铁、高速公路。这是一个城市的交通路网和这个城市城际间和其他城市的交通枢纽，未来还有20个大型的交通枢纽，未来的交通枢纽商业业态不够精细化。未来如果集中在交通枢纽这一块商业业态可能会非常精细化。大家如果有兴趣可以去日本看一下垂直交通枢纽，那个地方集中了最多的人流和消费者，而在地面上看不到什么。

　　接下来他谈到教育地产。以前教育地产也不挣钱，因为以前教育是非常僵化的。但是目前在一些地方，在过去存活下来的教育地产，现在又处于比较良好的状态。更多的人会上大学，但是并没有每个上大学的人都能顺利的毕业，大学走向普及和大众化，对多样化的大学教育需求比较大的，未来大学培养的并不是像躲在象牙塔里面发表一些议论的大学教授，更多的是专业人才的培养，这一块也将充满着机会。

　　最后基于种种因素，钟伟判断：从现在到今后，中国的房地产都是稳中有落的过程，我们不能对价格和资金，包括土地价格，销售价格和资金价格有过于不切实际的期待。最后就商业地产而言，简单的交易性的标准化的商业服务是过时了，要求更有目的性，指向资源、指向控制、指向除了住宅、酒店、写字楼商铺简单的组合之外，更复杂的业态。只有做得精、细、更谨慎、更冒险，才能在未来市场中存活下来。