直播《每周下午茶》：商业地产的“大跃进”时代

　　火、过剩、慌、乱、被动、无奈……这是赢商网北京站2013年年底收官的《每周下午茶》沙龙中，行业精英在畅谈2013年商业地产年度关键词时提到最多的词语，却折射出整个行业的集体困惑。“体验式“也是我们的话题中频次最高的关键词，似乎已成为这个时期商业地产的大趋势。

　　赢商网记者在采访报道一些开发商进军商业地产的计划时，不乏企业一开口就是“全国XX个项目在筹备启动，计划XX年布局100个项目”。而且这些口头上“放卫星”企业甚至就没有商业地产或商业的从业经验。 那么，商业地产的“大跃进”时代，究竟诱因何在呢? 为此，赢商网北京站特邀嘉宾于1月22日参与第五期《每周下午茶》沙龙讨论。

　　时间：2014年1月22日上午

　　地点：建外SOHO西区15栋2203

　　主持人：各位嘉宾大家好，我是北京赢商网的鞠瑛，主要是负责所有的品牌体系，非常感谢大家来到《每周下午茶》。《每周下午茶》是北京赢商网跟中经联盟商业地产专业委员会联手打造的圈层沙龙活动，准备在2014年每周推出一期，每期会根据话题的选题，邀约10到15位嘉宾，嘉宾会有开发商朋友、品牌商家朋友、商业地产相关服务产业链的朋友，我们希望切实能够帮助大家打造一个学习、交流、务实、合作、以茶会友、切磋论道的环境，希望大家能够畅所欲言。

　　首先我为大家介绍一下今天到场的各位嘉宾：

　　首开商业管理公司 副总经理 王颖林

　　华业地产 招商总监 李洋

　　中粮置地商管中心 招商副总经理 刘阳

　　华侨城商业经营管理总监 兴英明

　　万悦置业 招商经理 张力

　　汉拿山餐饮管理有限公司 开发经理 萧之奎

　　韩国希杰CGV影院 开发总监 李保煜

　　北京麦幼优投资有限公司运营总监 田凯

　　北京居然之家投资控股集团有限公司部门副经理 郭红霞

　　首岳投资总经理 谢华

　　中经联盟商业地产专业委员会副主席 张辉

　　再次感谢各位的莅临，今天我们的话题是商业地产的“大跃进”时代。2013年12月19日我们做过一期2013年年度关键词盘点，很多行业精英谈的时候说到了几个词，火、过剩、慌、乱、被动、无奈等等，这几个词提的频次很高，折射出了行业的困惑。“体验式”也是提的非常高的关键词，这也已经成为商业地产的大趋势。我们的记者在采访和报道的时候，有一些开发商不乏一开口就是全国多少个项目在筹备启动、计划多少年布局100个项目，等等，很多都是没有做过商业地产和商业的从业经验，那么商业地产的大跃进诱引到底是什么呢?

　　我们现在进入第一个议题，业界并不缺乏商业地产过热或者泡沫的讨论，那么这种商业地产大跃进态势缘何热度不减?你认为诱引何在?

韩国希杰CGV影院 开发总监 李保煜

　　李保煜：我抛砖引玉。商业地产的热度和发展的方向有以下几个原因。

　　首先是中国新型城镇化的进程，新型城镇化的进程也是大势所趋，去年城镇化率已经达到了53.7%，未来将达到75%。伴随着城镇化，必然会有农民工转入到城市，会需要很多写字楼、商场、酒店，包括产业的转型，包括服务业的需求，必然会带来商业地产发展的空间。另外，品牌商家开店的需求，以及人们消费水平的提高和消费习惯的转变。

　　第二，我主要说一下商业地产购物中心领域。在中国一个人占购物中心是0.5平方米，而美国是2.2平方米。我们和发达的欧美国家相比，还有很大的提升空间，这样也会为我们这个行业未来发展带来很大的空间。

　　第三，商业地产也会受房地产政策的调整，比如住宅限购，会让一些开发商向商业地产来转型。另外，还有一些是跟风式的发展，认为商业地产是很好的投资项目。另外还有一些被动式的。

　　第四，资本市场，因为随着通货膨胀比较大的影响，资本市场比较活跃，包括银行贷款、基金市场等等非常丰富化、多元化，开发商在贷款的时候选择性也会更加多元、丰富、便利，这样为我们这个商业地产的发展提供了资本方面的支持。

　　王颖林：商业地产现在大跃进的状态，也是市场的必然规律。为什么这么说呢?随着住房政策的调整，目前所谓的70后、80后主力购房人群的投资性购房行为逐渐减弱，以及很多开发商如果手里只是做住宅，卖掉之后，什么都剩不下来。但是像中粮、华侨城等也是国企，或者有国企背景，他们做商业地产是在住宅之外，还有一块商业地产能够长期持有、长期经营，通过品牌运作、通过经营团队的打理，形成品牌化、规模化、连锁化，最终实现地产持有资产的升值，这个升值幅度在很长的时间之内是要远远超过销售住宅产品的所得。从这点来说，这也是房地产市场化之后，房地产商一个必然的选择。

首开商业管理公司 副总经理 王颖林

　　在中国别的行业我不敢说，房地产业算是市场化程度非常高的，像首开这样的国企，最后也得去市场上跟他们争。总想做住宅，要么你就在北京做保障房，利润非常少，而且计算收入，还不能指望着预售，就得等对于全部建完之后，才能把钱拿到。要么就像中粮、华侨城这样，做主业、副业都行。有多少家房企，理论上来讲就有多少家投资商、开发商。有的可能偏重投资，有的可能偏重运营，有的可能偏重游乐场的项目，也有可能像外地的一些开发商偏重于养老地产等等。并不一定是最终的选择，但是每一家地产公司的选择，最终体现出来的就是商业地产的井喷或者商业地产的大跃进。

　　主持人：感谢王总，王总也是从房地产市场化着手的，刘阳总也是频频在点头，您说说您的看法吧。

中粮置地商管中心 招商副总经理 刘阳

　　刘阳：从我们集团运作做市场来看，我也谈三点，这是个人观点。

　　第一，我们集团是后来转到地产领域和商业地产的，这需要一个品牌化。这是政府的导向性，包括拿地的时候必须要有配套的商业地产比例，包括万科现在也转型做商业地产。刚才王总谈到，各家公司的主题可能不一样，华侨城做的是主题，我们是做大悦城时尚线路的，还有做高端线路的。在拿地的时候，政府也会给一些内部的交换，商业配套、廉租房之类的，会有很多的条件。

　　第二，消费市场国内比较活跃，导向现在是从内需开始转向内需，包括像无锡、温州、长三角那块都比较活跃，万达进入四线城市以后，可以看出来中国商业地产两头沉。三四线比较活跃，一线比较好。真正的二三线，比如我们做的沈阳大悦城的项目，只要是购物中心的都是很艰难，很累，很辛苦。明年有120万的商业地产放量，包括万科、华润，华润五彩城、万象城都是很大块的往市场上放。但是商业地产销售还是比较活跃，无论是线上线下都很活跃，这说明消费市场还是需求很大的。包括我昨天看微信，今年百货业前三名，第一还是新光，第二是万象，也到60个亿了，第三也是购物中心，这说明趋势化都往这转，百货慢慢往下走了，因为政策限制以后，卖卡的卖不了了，这都是隐性的，多元化出现了，我认为消费市场还是比较活跃。

　　第三，资本市场。从我们公司自身来讲，也是需要在这块有些沉淀，需要资金周转，12月29号我们在香港上市了，也把这块包进去了，通过沉淀资金持有型的，增值以后可以再发展，通过资金的平台来做，否则发展起来我们很困难，光靠粮油什么的是不够的。这是我个人的观点。

　　主持人：谢谢刘总，刚才刘总提到了华侨城，兴总能不能也分享一下您的感受?

　　兴英明：根据主持人提到的题目商业地产“大跃进”，我谈两点感受。

　　第一点感受，所谓的大跃进是受政策影响，因为若干年前一直以来我们的住宅在市场上都是顺畅销售，什么产品几乎剩不下，不管是高端的、低端的，只要有产品就能出手，这是前些年的市场情况。近些年由于政策调整和市场竞争的一些现象，对我们的住宅品质和环境各方面都提出了更高的要求。在这种新的政策和市场影响下，可能对我们开发商过分依赖于住宅获取利润提出了更多的挑战，所以很多开发商现在就转向商业地产。

华侨城商业经营管理总监 兴英明

　　第二点感受，商业地产大跃进也好，或者过热也好，这个问题其实也不太难，我个人体会遵循两个字，务实。我们做任何商业不要过高或者过快估量我们自己的商业项目，如果过高、过快估量自己的商业项目，脱离了实际需求，就会看到市场上很多商业招商不到位，或者入住率不高、销售没有那么理想，我个人感觉可能是超出了务实。要务实怎么解决呢?任何一个项目在任何一个地区，基本上在交通或者其他配套环境下，还没有百分之百完成的情况下，你的商业、楼盘可能要开了，住宅要开始入住了，在这种情况下可能优质商户不会进来，品牌商户也不会进来。怎么解决呢?这需要一个过程，比如三年到五年，这个地区的配套、交通、市政等等配套都上来了，人气都上来了，通过初期的养商业的过程，到了成熟期的时候，那些品牌会主动来入驻我们的商业，这个时候商业的价值就体现出来了。这当然需要一个过程，看开发商能不能熬得住，如果能熬过去，就可以充分地把商业价值体现出来。

　　主持人：万悦的项目是在怀来，怀来是属于四线城市，现在怀来那边的市场，怎么从那个市场来判断商业地产大跃进的姿态呢?

万悦置业 招商经理 张力

　　张力：我们老板之前开的是西单大悦城，现在开的是怀来万悦，顺应北京批发市场的外迁，现在动物园也好，大红门市场也好，因为是两头在外的商业形式，等于是从外地来，在北京销售，又售到外地去，给交通、住宅造成很大压力。现在北京市政府就希望这些批发市场外迁出去，因为在北京其实不创造什么价值，还造成很大压力。顺应这种状态，北京服装市场外迁大概有三个地方，廊坊、怀来、固安。我们是顺应这个潮流，在西北地区，应该是在八达岭高速边上，辐射内蒙、山西，建立这么一个大的批发城。这个批发城的状态挑高六米，非常豪华。

　　主持人：你们公司整体考虑是根据北京的政策去调整的吗?

　　张力：对，我们必须从外边找商户来做批发，才能支撑这个市场，万悦怀来只有十几万人，很少就到头了。所以我认为政府政策导向对我们影响很大。

　　主持人：李总，你们的项目在通州，从你们的项目着手，您怎么看待这种大跃进的姿态?

　　李洋：刚才各位老总都从数据上、从政策上，包括从资本市场上都做了一些分析。我们的项目在通州是地标性的建筑，因为有300米的超高层，我们的业态比较全，有住宅、写字楼、商业、酒店这几大板块，成为通州未来综合体的项目。至于定位这块，我们没有定到非常高端的定位，基本上还是把握以服务于通州市内，以时尚、潮流为主的定位，因为在通州这个地方，也有一些开发商打出做奢侈品的旗号，但是据我看来，通州这个地方现在在奢侈品这块还缺乏一定的购买力，现在还不是开发奢侈品产品线的时候。

　　从商业地产大跃进时代的来临，我个人认为，商业地产跟房地产还是有根本的区别的，商业地产更多的倾向于运营，不管是招商、不管是工程、不管是前期的设计，其实他们所有的工作都在支持最后整体的商业运营，只要我们的运营状态在一个非常良好的状态下持续，我们的商业地产一定会做到非常不错的地步。现在很多开发商从住宅地产转过来的也好，或者新起来的也好，觉得商业地产是一块肥肉，都想过来分一块，我觉得还是不太了解商业地产的根本。其实商业地产就是实业，并不是像房地产原来的资本运作的情况，所以我觉得大家如果把握好，我们商业地产开发商就是一个大的经营商，所有的工作都会去支持商户的经营，慢慢就会成熟像现在的上海、香港等商业。

　　主持人：现在商业地产这块不管热度多高，商业地产就不能算是完整的。这几年城市综合体那么猛，应该找居然之家的很多吧。

北京居然之家投资控股集团有限公司部门副经理 郭红霞

　　郭红霞：我们是作为承租方的，是长期租赁，我们是作为乙方的身份，刚才也听了各位甲方对于商业地产的观念。我个人认为有三方面。

　　第一方面，主要是政策的导向，政策的导向主要是内需。最近北京市推出高端楼盘的预售，预售的几个项目可以体现出这种导向。我觉得不仅仅是在往商业地产转型，更重要的是往高端转型，往高端转型就更需要非常完善的配套，这是今后非常大的趋势和比例。

　　第二方面，商业地产时代的来临，主要是面临着住宅向商业地产的转变，首先应该从大都市、一线城市来讲有一些成功的案例，相应的市场配套也可以提供足够的支撑。但是二线和三线城市今后的市场也会很大，这也是一块主要拉动的力。

　　第三方面，从我们居然之家自身来讲，我们居然之家一直在中高端定位，中高端定位不仅仅表现在产品方面，另外一方面也是在为消费者提供服务方面。我们希望从顾客在产品方面、服务方面以及顾客的体验方面、购物环境方面，都给他们提供很优质的中高端匹配的定位，包括今年到目前为止我们已经在全国有133个项目，开业的有83家，2013年一年之内面临大环境不太好的宏观条件下，我们开了17家店，签了32家。2014年，我相信我们的步伐依然会坚定不移的往下走。

　　在经营方面，今年主要的政策导向是我们还要不断地往高端升级，也主要体现在三方面。

　　第一方面，我们在北四环有一个纯进口的家居馆。第二方面，在西三环丽泽桥我们有一个红木大会堂，是目前全国范围内仅有的一家受到行业规范的、有资质的一家。第三方面，欧美嘉年华，我们打造欧美的实木家居，我们都是为向高端商业地产发展提供的一个推力，商业地产是一个不断升级的时代的来临。谢谢。

　　主持人：感谢郭总。虽然说现在是大跃进，但是我们的产业还是在不断升级，不断发展的。田总您怎么看商业地产大跃进?

北京麦幼优投资有限公司运营总监 田凯

　　田凯：我主要是研究儿童这方面的，我更多的关注人口的曲线、出生的曲线，我从另外一个纬度给各位解释一下为什么会往商业进行转型，这也是一个现实的选择。

　　各位去查一下中国人口出生上一波的高峰期是1971年到1991年，将近20年的时间，平均每年新增人口在1500万到1800万左右，其中最高峰时段是1988年，当年新增人口是1800多万，到1991年以后就逐渐下滑，最低的时候当年的新增人口才达到800万，应该是在2000年前后。很多大的地产公司为什么往商业地产转呢?这十来年是一个井喷期，基本上满足了70年代和80年代这部分人的购房需求。现在说老实话，三四线城市很多家庭都是两套房的，三四线城市发展纯住宅地产风险系数已经很高了，一二线城市属于资源配置的问题，大家集中往一二线城市发展，可能还有一定的发展空间。但是三四线城市，住房地产风险已经很大了。

　　1991年到现在的这些人基本上就是20多岁，还有两三年、三五年就要开始买房了，当他们的需求满足以后，后面的需求就会逐渐减少。所以地产公司必须做出现实的选择，进行商业转型以后，刚好又满足了70年代和80年代这些人购房以后，他们要结婚、生小孩，就要有这部分消费，所以商业的消费需求就起来了。这就又同时解释了另外一个问题，为什么儿童业这几年又异军突起的主要原因，就是因为70年代和80年代的这部分父母都结婚生子了。

　　现在到了第四波人口的出生高峰期，我们推算是2003年开始，会延续到2030年，为什么这一波会更长呢?因为刚好又有二胎，现在是第四波高峰期往上爬的阶段，其实本来是2015年前后会达到顶峰，但是又出现了二胎政策，所以还会往后延续。因为七八十年代的人很多都是有三四个姐妹，所以基本上就乘以二，像我们爸爸妈妈那辈有好几个兄弟姐妹的情况会出现，这就给商业地产带来了很大的消费需求。这是我从另外一个角度来看的。

　　主持人：田总是从人口的角度剖析商业地产的大跃进状态。那么从餐饮方面怎么看大跃进的姿态呢?

汉拿山餐饮管理有限公司 开发经理 萧之奎

　　萧之奎：因为市场有需求，现在经济水平都有不同程度的增高，我们吃喝玩乐购肯定需要升级，也有巨大的需求，从这些方面来看，很多地产公司肯定会朝商业地产发展。餐饮公司这几年还是不错的，需要高端化、定位的问题。谢谢。

　　主持人：感谢萧总。下面请谢总解析一下。

　　谢华：我先说一个最基本的概念，地产本身没有任何难度，主要的难度在于做金融，因为地产跟金融是分不开的，金融这块做不好，地产就不要谈了。所以不管是做住宅还是做商业，最终都要解决一个资金的问题，这是重中之重，这是核心。没有这个东西，何谈定位，何谈销售，何谈招标。所以这是一个基本的概念。

首岳投资总经理 谢华

　　主持人：感谢谢总。总结前面大家说的基本在三个点上，一个是政府的导向性，另外一个是市场的需求空间，第三是资本市场的活跃，带动了现在商业地产的大跃进，从大家的剖析也可以看得出，现在市场还是有空间的，但是需要大家谨慎入市。刚才也有餐饮的、居然之家、麦幼优儿童等等都说了自己的看法。

　　今年也还是有其他的一些热点的事件，下面进入第二个议题，餐饮和体验成为每个项目招商时必不可少的关键词，儿童和娱乐也备受重视，艺术、文化、生态、主题等更在业内受到好评和追捧。2014年，购物中心的特色化和品牌化竞争会更加激烈，您认为商业地产哪些小趋势将会更加火爆?哪些小趋势将会是昙花一现?

　　田凯：其实有很多大趋势，也有很多小趋势，我们可以微观到每一个家庭，他们的需求很重要。我们倒退一下看，中国改革开放最先解决的问题是吃和穿的问题，所以80年前后是食品业和服装业发展比较兴旺的一个阶段。90年代是吃穿满足了以后，人们就很重视像电视、电器类、自行车等等日常消费，所以那个年代起来的公司包括TCL、长虹等等企业。2000年前后这些也满足了，就基本上是需要住房和汽车的消费，所以地产业和汽车业是2000年后这十来年发展的比较重要的轨迹。

　　到了现在，老百姓吃穿住用行的问题，主流家庭基本都解决了，那么剩下来的是什么呢?所以无论是商业地产也好，还是我们儿童消费业态也好，都要注重这方面。因为老百姓那些问题都解决了以后，就要注重精神层面的问题了，吃要吃好一点，可能要去山清水秀的地方去吃饭，那个地方可能还有一点文化氛围。

　　我们一直研究儿童业态，我们认为整个欧美国家也是这么走过来的，中国商业发展的道路也是基本上照着这条路在走的。从人口的出生曲线来讲，也基本上到了一个井喷期。下一步的发展我个人认为儿童业态才刚刚萌芽，才刚刚开始，像刘总的朝北大悦城，儿童业态做得非常好。包括蓝天城今年销售业绩都很高，我们也得到了一些数据，基本上跟当年要持平了，在往年都是要亏的，那么大的量，上万平。

　　现在政府也在释放一些信号，前几天北京市教委出台了一个新的政策，北京市的中小学生从新的学年开始，每周必须安排三次课外活动，这是政府买单的，政府出钱的，出五个亿。所以这一定会带来在商业业态里面很多的幼儿园和中小学生的机会，把原来孩子们做作业的时间释放出来。今天早上看手机报又关注到一个新闻，成都市中小学生今年寒假的课题作业是什么?有三个，第一，要小学生去遍尝成都市各大名小吃。第二，要他们去旅游成都市各大名胜古迹。第三，做一些课业活动。说明政府也在释放信号，要不断去推动这种消费，更重要的是要从孩子身上找手段。

　　我个人感觉，像世纪金源下面将近五万平方的儿童mall，包括蓝色港湾两万多平米的儿童城，这在北京一东一西两个业态是做得比较理想的。我个人看法是，这一块的步伐其实可以加大，因为这一块一定会成为未来的商业业态的亮点。

　　主持人：感谢田总，田总跟我们分享的不仅是自己的看法，还分享了很多实效的信息和新闻，信息量很大。

　　萧之奎：我说一下身体健康方面，这方面是非常重要的，大家都很注重体育锻炼，购物中心在这方面可以做得更好一些。还有就是现在年轻人动手能力会差一些，生活实践能力也会差一些，这方面应该可以着重加强一些的。谢谢。

　　刘阳：传统商业同质化的比较多，你有我也有，在选址的时候核心地段会好一点。从我们来讲，我们坚持自己的产品线，这个是不能变的，会根据自己的企业发展制定出来产品线。

　　我们在科技产品这块也希望有突破，像我们跟苹果都有合作，基本上每个大悦城都有合作，跟他们合作，不仅有收益的稳定，还带来了前沿的科技产品，不管从产品本身的科技元素，包括现场的营销模式，都会带来很可观的收益，趋势不会变，不管是苹果还是三星，还有现在的小米，我们都要引进，线上线下都针对年轻的消费主流，这方面是我们很重视的。

　　我们还会做一些传统的快消，现在百货业产品同质化以后，现在市场上还有新的快消品牌，不仅包括ZARA、H&M、优衣库等等，国内还有很多好的品牌，比如速写等等，都是很好的趋势，这种消费趋势也是我们很重视的。

　　像华侨城的兴总他们在研究室内的主题，这个趋势也很好，对未来有很大的提升作用。

　　我们还会做一些创意性的文化，比如咖啡文化，咖啡现在已经变了，变成大家交流、上网的平台了，像购物中心里开一家咖啡厅基本都会火，因为很受年轻人欢迎。有些趋势是慢慢在收获，或者在没落，如果百货业不转型大部分都会很难受，像银泰，大量的线上线下都做，包括从百货转到购物中心，团队也在转换，做得也很好。还有赛特，被王府井百货收购以后，也做了转型，2013年赛特卖的11还是12个亿，机场的那个奥特莱斯也卖了大概11、12亿，但是一算利润还是奥特莱斯好。所以形态还得自己要改变，如果不改就会出现很多问题。

　　兴英明：关于商业地产，华侨城未来的探索有两点。第一，在传统商业模式上怎么样把传统商业继续提升，这是要继续探索的。另外就是怎么样跟旅游地产揭秘结合，这也是我们在探索的内容。

　　刚才主持人提到两个问题，第一个问题提到商业地产哪些小趋势会更加火爆，我谈一下我的看法。我觉得商业地产跟其他商业或者产业有一个方面是相同的，就是跟我们未来的宏观市场政策是紧密相关的，是密不可分的。未来一个时期，中国城市化进程可能是我们经济发展的主要动力，城市化进程意味着什么?意味着非城市人口要转向城市生活，意思是说他不一定非要到北京、上海或者二线城市、三线城市，可能将来每一个镇就是城市化，这个镇可能没有大的博物馆，可能没有长安街，但是人们的生活是要城镇化。既然生活要城镇化，从两方面要完成人口的转变。第一，提升品质，比如原来在村子里边是种地，这可能是一种生活方式，转向城市化生活之后，生活品质首先要提高。第二，原来在农村的环境下从事劳动，可能对医疗、对教育、对文化要求不太高，但是由于他的生活品质转入城市化生活以后，品质提升了，接下来就要对教育、对医疗、对文化有大跃进式的需求。主持人提到哪些商业地产小趋势会更加火爆?我想我们要随着人们的生活转变做转变，才有可能成功。所以跟我们生活转变密切相关的产业，应该是未来路子更宽，最后走向火爆场面。

华业地产 招商总监 李洋

　　李洋：我做了很多年的招商工作，我的第一份工作是在香港太古集团，北京的三里屯village就是当时太古的团队过来做的。当时是从国外招过来五名华人籍的人员在香港培训了半年以后，过来做三里屯village的项目。我跟大家来剖析一下三里屯village太古里的经营模式包括邓伟模式。

　　刚才我听田总说到儿童业态，像大悦城的儿童业态，万达的儿童业态，包括蓝港的儿童业态，现在做得都比较好，为什么反而三里屯village的儿童业态会做不起来?我们不是没有试过，我们之前在三里屯village的地下做了一个小型业态，但是一直做不起来，商户销售没有到达理想状态，我们就把那个业态取消了，变成了现在做配饰业态的区域。

　　现在作为我们开发商可以大部分去开发儿童业态，儿童业态固然好，但是我们一定要结合自身、因地制宜去发展我们开发商所需要的经营业态。再谈到餐饮业态，我们在三里屯village做招商餐饮的时候，有一个不成文的规定，大家现在去三里屯除了逛街之外，会发现我们没有重复性的餐饮，川菜我们只有一家，湖南菜有一家，粤菜有一家，西餐法式的有一家，美式的有一家，不可能一个麻辣香锅做两三家，为什么三里屯只有一家麦当劳快餐呢?我们不想把重复的业态让消费者重复选择，我们只想让他们在这里享受、体验。

　　还有一点可能还是跟运营有关，也是跟商户有关，三里屯之所以能走到今天这一步，跟客户是真的能够达到共赢成长的概念。大家都是品牌商的老板，包括负责人，你们可以自己盘算一下自己在北京，包括在二三线城市手中的店，你们有哪家店是赔钱了以后，商场可以倒给你们补贴，支持你们一直存活下去的?我可以说有很多很多业态，像“白领”这个服装业态，包括“诺丁山”做男装的，包括美国的一些品牌都比较有名，但是他们往往在三里屯做不下去，每个月是零销售，因为我们可以监控到每月的销售，当我们见到零销售的时候，作为业主方就会主动找到商铺，进行他们的租金的减免，包括减免的期限，直至慢慢帮他们做起来。我可以给你减一年、半年，如果我们的合约为五年的情况下，我们减到三年的时候，您的生意还是每月为零，我们就要分析一下大家是您这个品牌不适合这个购物中心，还是我们这个购物中心无法去承载这个品牌。到这个时候就会有一个取舍，反而更快的撤店，更快的更换品牌，是最好的办法。

　　那就是说在未来我们在整体的定位上，都会考虑的非常严格。我给商户这么大的扶持之后，你们的生意慢慢做起来了，那可能太古在另外一个地方再开另外一个购物中心的时候，你们可能不会计较任何火与不火，可能计较的点会很少，你们就会进行签约、进行租赁、进行经营。作为我们商业地产开发商来讲，我们做的是大运营，而品牌商户做的是小运营。只有我们的大运营帮你们把小运营做好，我们的大运营才会做得更加完善、更加火爆。

　　包括刘总的西单大悦城，当时他们在没有做品牌调整的时候，市值大概是估值几十个亿左右，后来做了整体业态调配之后，市值应该已经上百亿了。我们作为地产商可以看到这部分的涨幅，作为商业地产开发商来讲，我们计较的是这部分收益，并不是我们每个月能收大家多少提成租金，这可能都不是最重要的点，如果要把我们现在北京的商业做得更加火爆，还是这句话，大家多从运营着手，大运营扶持小运营，大家采取共赢的手段，商业运营才可以火爆。

　　王颖林：总的来说，围绕创新要有新的模式出来，大家也讲了O2O、大数据分析等等，最近我们跟很多地产商也接触了很多，像书店加咖啡店的模式、明星餐厅等等，都是一种趋势，我们与其讨论哪种趋势有可能成为现实，倒不如回归本原，做商业本原的东西就是客户的需求，进到你这个shopping mall或者进到你这个购物中心里，他们的需求是什么，老人有一句话从群众中来、到群众中去，我们也是一样。前几天我们跟汽车工业有一个年度发布，我说除了北京市不好，是不是其他地方生意都不错，他们说都不错。为什么呢?超过十万块钱的消费其实没有什么，其实这一个家庭，除了旅游、买房子之外，没有什么十万以上的消费，车是一种，他这一年之内花在大悦城里的费用是不是超过十万，这不好说，因为现在大数据还没有建立起来。比如通州拿的那块地，你们老板怎么想的，当地的人怎么想的，包括品牌怎么想的，其实到最后把那些东西研究透了，这就是新模式，这就是新趋势，这也是必然的趋势，一个终极的趋势。

　　李保煜：中国的电影院这几年市场发展很好，去年的时候中国的电影院票房收入已经达到了217亿，比上一年增长了27%，我们中国电影院市场有非常大的潜力。除了开发商有很多新的购物中心兴起，为电影院带来了很多新的开发机会。还因为电影院对购物中心有很多功能和作用，如对客流的吸引、档次的提升还有时尚性的长久性等等。同时对于顾客来讲，他们到电影院来看电影，并不只是看电影片源内容的本身，而是有更多体验，包括好的影院装修、好的服务，有好的心情，看电影整个过程的体验，并且结合餐饮、儿童、购物等等，形成新电影生活方式。所以对电影院来讲，在未来还是作为一个主流体验式的业态在进行发展的。

　　最近一两年商业地产行业当中也出现了一些新的业态，或者新的运营模式，如有室内高尔夫球场，有博物馆、展览馆、海洋馆，还有在商场里养香猪、养兔子、种花、种草等等，也为购物中心带来了一个新的发展趋势，让顾客非常喜爱。对于这样的运营模式和新的业态，是否能够火爆或者昙花一现呢?我想这样的业态是否由品牌商直接来运作还是由开发商来运作，比如品牌商作为一个业态长久连锁式的发展，这样的运营才是稳定的。当然也有一些项目是开发商作为一个新的运营模式或者业态来尝试，这也是非常好的。在功能上来讲，和购物中心是相匹配的，有需要的，同时有很强的文化、消费上的体验，符合这个购物中心项目的定位和周边人群特点，这样就能够让这个业态或者运营模式长久的发展下去。

　　张力：我认为趋势就是人们对市场的需要。传统商业、商场购物功能在弱化，娱乐功能需求越来越大。

　　谢华：我们对商业地产的定位看法非常简单，因为随着电商的发展，对传统的百货冲击很大，更改了人们的购物方式。纵观国外，梅西百货确实在美国运营得很好，还有一家购物中心对一般老百姓的感觉，我所有的生活问题都会在里边解决。刚才李总讲养香猪在国外是很常见的，宠物店都在shopping mall里，甚至配钥匙都可以在这里解决。

　　现在中国人最缺的就是生活，我们对商业的定位一定是生活化的广场，能解决你所有的问题，是慢生活的状态，让大家能歇下脚，有地方能聊聊天，最简单的是能满足你所有的生活趋势，那就是教育、文化、娱乐、宠物等等。当然也不可能没有服饰品牌，那可能就是快消品，占的面积不会太多。

　　主持人：刚才又到了一位嘉宾，是中经联盟商业地产专业委员会的副主席张辉张总。2014年购物中心特色化和品牌竞争会更加激烈，您认为商业地产有哪些小趋势会更加火爆，哪些会昙花一现呢?

　　张辉：很荣幸参加咱们年末的活动。在座的这几个项目，我们也都研究过，我们每天也在思考自己的项目，也在思考别人的项目，有几点思考。

　　首先我很赞成王总的话，商业地产的地产是盈利模式，有华侨城的模式，有华润模式，有中粮模式，有万达模式，如果我们大悦城做明珠或者万通，租金收益会多出来几倍，但是我们的定位跟中粮是不匹配的。所以我们抛开商业地产的地产的这个载体，所以首开王总说得很透，回归到本原我们是在做商业，我们竞争的不是地产做得有多好，根本的是商业能满足人的根本需求，怎么能够做到精细化。刚才谢总说了两个模式，我觉得都是有生命力的，因为满足了人的需求，满足了艺术、文化、生活等各方面的需求，美国的购物中心也都能做得很成功，我们也去看过，商品极度丰富化，产品细腻化，活动促销多元化。北京的眉州东坡已经开到美国的购物中心里面去了，这已经跟传统的美式购物中心不一样了。现在的商业发展，跟过去的物质的消费到现在的精神层面的变化，精神层面反映了体验式，当时做大悦城定位的时候，按楼层做了人的17种需求来分，并没有按照男装、女装、百货来分的，所以它是满足了人性的不同需求。这些需求也可能会因为地段不一样、定位不一样而不一样，像三里屯village的定位跟世茂宫三的定位也不一样，以客为本，以需求为本，以需求来定最后的经营。

中经联盟商业地产专业委员会副主席 张辉

　　我们还要有多元化、有主题化，有文化性质的，有芳草地，有生态的性质，包括华侨城做的，欢乐海岸的，环境很好，乃至到成都的环球中心，都做得非常丰富，有海洋馆，有溜冰场，有体育跟商业的结合，犹豫了跟商业的结合，有旅游跟商业的结合，有酒店跟商业的结合，有写字楼商业的结合，是充分把人的需求浓缩在方寸之地。武汉的项目有大剧院，有写字楼集群，有IMAX的，有3D、4D、5D的，环球影城长盛不衰，因为我们不是光看电影，要有不同的体验。华侨城把这些都浓缩在方寸之地，这就是商业的根本，也是商业地产的本源。因为卖房子能走多远，大家都可以看得见，如果本身的商业没做好，旁边的地产做得好，那就是本末倒置的。

　　我自己也经历了最大的购物中心，金源，顶天立地，地下的易初莲花超市做起来了，其他地方没有做起来，商业就是那样了，昙花一现，所以商业地产本源在商业，商业已经从物质层面到精神层面的转化。

　　第二，我们对银泰、大悦城也进行了充分的分析和研究，当然我们自己也在做这块的工作。现在除了现有的商品就这么多，同质化难以避免，只能把品位做全，就像王总说的在特定的区间，把儿童业态做到集大成者，这就是你的特色。再加上后期的经营，就能形成独一无二竞争的优势。

　　第三，手段很重要，现在我们讲趋势，O2O、大数据，电商这个时代已经是主导了，购物中心规模化必然要去拥抱这个时代，但是具体怎么做呢?还是要从消费的需求来做。美国的购物中心有消费的轨迹的研究，你在哪里产生的消费，产生了多少消费，怎么样个频次，商家会按照这个给你发送信息。他们把人性的需求，按时段、按男女、按本地跟外来客层的不同，发送信息，相对这样的信息是有效的，因为可以联动。

　　韩国67%的消费通过一张卡，LG集团能够做到这样，一年覆盖了全国2000多万人口的城市，所以这个购物是大购物、大运营的环境，从电影院到超市、到乐天、到买车、买房，全部一网打尽。到德国去看，德国叫pay back，花出去的还能花回来，所以大数据的时代就是大运营也是精细化的时代。

　　第四，现在说的很多小趋势，每个小趋势都是需求的放大。我就说一个点，比如我周末很喜欢去朝北大悦城，就喜欢在书店待半天，我很深入的研究了独立书店，在上上周我也参加了全国独立书店的高峰论坛。包括明星李亚鹏做了一个新的旅游项目，在云南，也包括这个。人对阅读、对图书、对精神生活的追求，怎么能放在一个方寸之间的购物中心里边去。我们做了这种丰富的体验的业态，有三四个SPA，有男士SPA、有女士SPA，还有北方的字里行间，有南方的猫的天空，我们把需求进行了细分，这就是购物中心和传统商场进行对冲，找到致胜的根源、商业的本源是什么。我们从群众中来，放大这种需求、引领这种需求，再到群众中去，让他的需求得到释放。

　　主持人：我总结刚才大家说的，我觉得我们的题目定的有点狭隘了。刚才大家都说商业地产的开发都是要盈利、驱利的，市场要深度挖掘的，商业地产不管怎么做都要回归本源、回归市场。

　　今天的沙龙就到此为止，谢谢大家!