《每周下午茶》第八期：走进远洋未来广场

　　自《每周下午茶》沙龙栏目上线以来，受到了商业地产业内从业者的广泛关注。众多商业地产行业大佬、精英畅谈交流成功经验和总结。针对诸多商业项目进行诊断分析。本期赢商网北京站《每周下午茶》将走进远洋未来广场项目，实地对项目进行分析、评测。

　　时间：2014年3月6日

　　地点：远洋未来广场(北京朝阳区东北四环73号)

　　主要参与嘉宾：

　　远洋未来广场 总经理 吴瞳

　　中经联盟商业地产专业委员会副主席、北辰写字楼管理有限公司 副总经理 裴晓红

　　住总金第房地产公司 董事长助理 王晔

　　远洋未来广场 招商总监 王军

　　远洋未来广场 营销总监 李欣妍

　　港中旅集团丽都饭店有限公司 发展事务高级经理 潘晓华

　　优尼科 副总经理 赵宁

　　赢商网北京站 主编 王培培

《每周下午茶》第八期嘉宾合影

　　以下为沙龙实录：

　　陈景：今天来的大部分的嘉宾都是我们比较熟悉的老朋友，相当一部分都是因为下午茶大家聚集到一起的，今天我们很有幸受到远洋未来广场吴总的邀请，让我们有幸走到这里。

　　吴瞳：我们远洋未来广场在行业内还是比较年轻的一个团队和项目，所以今天大家来也希望多给我们提一些专业的意见和建议，毕竟我们刚刚开业一年，在这个过程中我们也想听一些专业的优化建议，帮助我们的项目迅速的在第一年和第二年提升起来。

　　陈景：接下来请远洋未来广场的项目负责人给我们简单的讲一下远洋未来广场的故事，过去现在和未来，听故事的人听完之后可以提问题，大家走访了一圈可以谈一下自己的感受。

　　吴瞳：我想刚才我们的招商负责人王军王总已经把我们招商过程中，包括现在呈现出来的整体的气质跟大家有一个介绍了。这个项目作为远洋集团、或者作为汉博集团也好，是北京第一个项目，两个集团无论是精力、人力还是财力，对这个项目都是很支持的。

　　这个项目其实能够完成到今天，我们的团队，在座的骨干们也是有功不可没的功劳的。毕竟这个项目体量相对比较小，因为我们建面只有6.1万平米，可租售面积开业前也就两万六七，现在经过我们大家的努力，目前挖掘到三万左右。同时从去年开始，很多媒体都把我们称之为女性主题的购物中心，但是我们自己确实没有这样对市场宣传过，之所以是女性，可能是因为我们打造出来的整体感觉和气质让人感觉偏向女性，但是整体的定位用几个词来概括，我们希望我们是精致的，优雅的，有品质的，同时也是生活的。

　　在这个基础上就出现了有几个比较有特点的楼层，大家刚刚看到的四层，之所以叫哈克庭院，因为哈克庭院这个地方是在地球上真实存在的，是位于德国的CBD，是在高楼林立车水马龙的街道上被几个大的建筑围了一个小的广场。这个广场并不是很大，但是因为这个广场外面就是车水马龙，毕竟是CBD繁华地区，拐进来马上就是柳暗花明又一村的感觉，所以里面可能有很好的花店，咖啡店，蛋糕房，书店，让城市里面节奏比较快的人在这样氛围里面安静下来，或者真正的找到自己到底想什么，能够沉静下来，四层我们想打造这样的感觉的一个楼层。

　　王总(王军)他们从很多地方也挖掘了很多很好的品牌。其实我们这个项目在操作的前期，整个市场招商的第一次活动是在798，这个比较有创意的场所召开的小型的招商推介会。同时我们针对的就是这个市场上像王总他们挖掘的一些南锣鼓巷、五道口这样的比较有创意的生活类型的品牌。

　　所以我们想通过这些不一样的操作的手法和手段形成我们的项目在市场当中不一样的气质和特点。之前大家一直都在说品牌组合，我们的品牌组合尤其是一到三层，还是80%以上甚至70%都是市场上大家耳熟能详的品牌。但是我们在组合的时候可能并不是说为了组合而组合，我们是要了解区域的需求，把这些需求点和需求的消费方向整体组合到这个项目里来。所以在这个过程中才能使这个项目在一年或者半年的过程中迅速的人流和车流有所提升。

　　再有，我想说到品牌这块，无论是品牌还是推广活动，因为我们从前期一直到现在，推广这块实际上也是支持这个项目能够迅速成熟和发展到今天的非常重要的一个环节。所以就像李总(李欣妍)这块也挖掘了很好的合作的资源。同时通过去年一年的开业到现在这段时间，我们也发现了人群的需求的主要方向，我们还是以年轻的小资家庭为主，远洋未来广场这一年运营下来，虽然我们的体量并不是很大，但是我们的客群的丰富度和年龄的跨度还是很大的。

　　比如，我们现在从整体运营的规律来看发现一个特点：早晨进来第一批顾客和员工一起进来的就是周边的家庭，保姆推着孩子或者妈妈推着孩子来上早教课。远洋未来广场四层有一个早教的机构，基本上十点钟开业的时候，第一节课就下了，这些人一沉浸在这里就是半天到一天的时间。包括孩子上课，吃饭、玩，也许就是午休回家，下午又会会到我们这里。这一类的业态对于一个项目整个消费的黏性或者消费者停留的时间也有一定的贡献。

　　再有我们的体量虽然小，但是整个的业态和品牌的丰富度我们认为还是不错的。因为开业之后，像华润这类的企业我们也做过团队交流，就凤凰汇这个项目的体量和我们是一样的，他们的品牌目前有70个，我们的品牌现在150个。这个过程中消费者进来无论是消费还是体验的时候，这种感觉和可选择性，会有不一样的感触。所以其实我们在前期规划和做铺位分割的时候把这些问题全部考虑进去了。

《每周下午茶》第八期

　　当然了，我们还有很多需要提升的地方，包括推广、硬件改造等方面，也包括一些缺失的(影院)。我们开业的前期这个项目还是留了一些白，今年招商部的王总他们拿出了6%的面积做定位的核心和竞争力的优化，同时我们又挖掘了一部分的面积和增加一部分比较有品质的岛区，以补充我们整体的丰富性。

　　陈景：裴总，您对这周边比较熟，也来逛过，你也讲讲，作为一个消费者走访，您觉得它给你带来的一些影响吧!

　　裴晓红：去年大概是夏天来的，我觉得人流是像刚开业，但是今天看确实招商招得不错了，人流也比较好，真符合刚才的定位，优雅、女性。

　　吴瞳：我们是精致的、优雅的、有品质的和生活的。大家说女性，我想无论哪一个购物中心都是女性的，80%都是女性。女性有很多的情感联接，孩子的、家庭的、生活的、老公的、自己的、朋友的，有很多的需求产生出来，和男人不一样，男人也许就是两点一线。

　　赵宁：其实远洋未来广场因为我们比较关注的是在推广这块，项目在传播自己的时候怎么样影响到你的受众还有定位。其实每个项目刚开始宣传的时候都有一个不是特别清晰的定位，我不知道当时女性是为什么，我觉得可能是误区，一个媒体的定位。因为当时我也觉得没有一个购物中心把自己纯定位是女性，因为基本上购物中心女性消费者是占绝对的主力的，任何一个购物中心都可以称之为女性购物中心。这个可能是之前媒体要了解一些项目搞的。

　　但是从精准来讲，这些后期都会有改变，包括太古里，之前叫village，它也有一次改变。现在很多的品牌都在改，可能之前都是消费者习惯这个叫法，但是为了整个品牌的识别度更强都在改变，后面我们什么定位在慢慢的运营的时候再说都无所谓。我觉得这个误区可能就是当时的一个情况。

　　但是从消费体验来讲，我也是消费者，其实对于我来说，首先我开车过来，首先考虑这个地方方便不方便，我是不是能够在一个很清晰的路线上被导入、导出去了，现在看到很多的项目，尤其在主干道他们会放一些导视牌，爱琴海就是这样。还有品牌商家这部分，我个人有自己的想法，我想这里什么时候开一个电影院，这个想法可能也代表了一大部分人群。

　　吴瞳：他说的确实是这样的，作为业态组合方面，受到体量、地块前期规划等方面的限制，在电影院这块我们是有所缺失的。但是现在这个项目得到了集团领导的支持，目前来讲，电影院品牌基本上已经达成一些意向，要突破一些规划的限制，后期会加进来。因为我们的开业率实际上是在85%，2012年12月份王总(王军)他们的招商就达到了98%、99%，2013年的2月份开出来的，开业率按面积算就达到了85%。这个项目也有个特殊性，开业的时候类似于ZARA这类的主力店，跟我们都是同期或者比我们提前了三五天开出来的，开业率的保障对于整个项目到今天这个水平也是有很大的贡献的，运营和物业在前期做了大量的工作。

　　其次，刚才提到了导视这块，像我们这样的购物中心，尤其是像我们这样的区位的购物中心，一线城市的土地资源是有限的，商业项目基本上把优质的商圈，土地资源都占领的差不多了，像我们这样的体量和位置的项目，我想在未来越来越多。所以在这个过程中，我们今年提出了更重视车流，因为我们可使用的车位，抛去写字楼的，抛去一些规划中的，现在只有400多个，虽然只有400多个车位，但是基本上我们的车流量能翻三到五倍，周转率很高。所以在这个基础上，我们也是通过一些数据的反馈，通过我们自身的位置和消费人群的习惯，对未来这样一个购物中心，可能更重视车流。因为我们确实和四环的天然的交通关系，尤其北京现在买辆车对于年轻人，对于大家来讲，稍微有一点消费能力的，变成了必不可少的，跟家里以前有自行车是一样的，未来我们无论是从物业、推广的角度，可能更偏向于这个方向，针对有车族推广有效的有吸引力的服务。

　　王培培：我去年年底的时候来的，当时超市没有开，西部部分区域也在调整。今天每层走过以后确实让我们耳目一新，这是我的感受。另外大家刚才提到女性定位，我也提一下我的看法，刚才吴总说远洋未来广场的定位是精致、优雅，有生活，其实这几个词基本就是形容女人的。我们的商场布置和装饰也给人一种错觉。我们同行和媒体之间的交流大家确实有这样的感受，我有两个问题，刚才王总提到2015年预计电影院落成，能不能透露一下有哪家有意向的?

　　吴瞳：现在作为电影院招商并不困难，但是我们确实要突破一些规划上，指标上面的限制，所以除了借助远洋集团自身的实力和能力之外，我们也比较关注、关心这家电影院自身的政府的关系和自身的能力。所以目前来讲，我们远洋集团包括今年五月份马上要开的慈云寺桥的项目在内，基本上现在都是和成龙影院达成了一个相对比较战略的发展关系，同时成龙对这块地和对这个项目也很感兴趣，前期有一些政府的关系和指标的突破方面更为容易实现。

　　因为我们想要的是这个功能，同时我们也看重成龙影院后期对这个项目和影院带来明星的资源和活动综合考虑，目前来讲应该是主推，但是其他的也没有放弃。

　　王培培：这个影院多大规模?

　　吴瞳：我们想做一个精品小影院，不会特别大，也就3000多平米。现在影院的业态招商不是难题。

　　王培培：另外还有一个问题，这个区域范围内应该还有其他的商业项目，离我们比较近的有华堂、北辰、爱琴海、还有即将开业的金泉，再往北华贸城这一类的。我们跟他们对比起来有哪些突出的优势呢?

　　王军：个人觉得，没有办法比较;其实每个购物中心都有自身的特点，象爱琴海它有它的独特之处，凯德太阳宫是集团操作模式等等;不管是爱琴海还是周边的华堂，都有各自的特点。都不太一样。对我们来说，我们突显主题生活，华堂是很成熟的百货，但是它有它的缺失，象体量问题造成的它在经营品类上有太多的缺失、没有可以休闲、就餐的空间;包容性也不够;但是它很专、在细节和服务方面还是值得我们学习借鉴的!

远洋未来广场实地考察

　　李欣妍：其实接着王总的话题，从推广的角度来说，大家有各自核心的人群，华堂一定有他们的客群，我们远洋未来广场一定有远洋未来广场的客群。爱琴海虽然离我们比较近，但是我觉得大家是各做各的市场，比如说拿我们的早教来说，我们觉得周边三公里范围内，他们会想到远洋未来广场。比如说我们做一些主题性的活动，大家会有针对性的选择，但是从根本上来说，不冲突，最根本的问题就是我们的客户群到底是谁，到底在哪，应该说某一个客群的问题。

　　吴瞳：刚才你提到的问题，我们认为像望京凯德MALL离我们也很近，开车15分钟，包括爱琴海和华堂，我们认为至少针对爱琴海和望京的凯德嘉茂和太阳宫凯德茂，其实我认为是三个区域的人，完全不存在竞争。就像望京，我认为虽然它有地铁，但是地铁对于核心商圈的项目，我认为它是有人流贡献的。但是如果针对于类似于社区，像望京、太阳宫，我认为地铁对于它来讲，其实没有人流上面的增量的贡献。其实还是两点一线的上班回家的这些人。而且就像望京和太阳宫，真正是更偏社区mall，是因为它跟城市的主干道没有交流，所以天然的人流、车流对于它来讲，没有办法太多分享或者共享城市主干道上面给它的天然人流和车流的贡献。

　　所以作为望京和太阳宫来讲，它们非常典型的区域消费。无论是地理位置上面的，还是业态配置上面的，它的儿童、餐饮、生活超市，儿童占比比较大，可能占到有10%以上。餐饮占比可能也差不多要达到30%左右。所以这样的结构就导致了，它确实定位就是一个社区mall。所以它的人和我的人完全没有太多的交叉。

　　其次，现在大家在消费的时候也都特别讲究便利性，为什么呢?之前去年其实有很多文章出来，说要做社区mall，未来是社区的等等。但是现在的项目太多了，而且现在的土地资源确实不都是核心的。同时现在因为大家都有车，大家现在应该都有感受，周末比平时还堵，所以大家周末如果真的是消费，我们家家门口有，不用开车就不开车。开车5分钟，绝对不去10分钟的地方。所以这种消费习惯是随着社会的发展进行变化的，大家现在购物过程之中，也都图便利性，我们家家门口有，无论它是什么样，只要能解决基础问题的吃、超市购物，或者剪个头、美个容、健个身，那我基本上就不去其他地方了。

　　所以我想这些综合因素之后，导致我们各占一片市场。

　　包括像华堂，毕竟它还是个百货的概念，虽然它也在做硬件改造，也在环境和购物环境的整体提升，但毕竟一个项目，无论是什么样的项目，在市场上已经有这么多年的认知了，它想再提升，或者把根深蒂固的消费者对于它的印象做洗脑的话，真的是需要很长的过程。同时，业态缺失，我想王总(王军)刚才指的主要是餐饮、娱乐这方面，但是我在想这方面如果真的也想做改造的话，其实也需要投入大量的费用。

　　潘晓华：我来这儿开车六分钟，也是第一次来，确实是有两个没想到。一个，远洋未来广场确实是主题很明确，进来以后，从整体环境，包括细节的打造上，真的是下了非常大的力气，或者下了非常大的工夫，包括它的动线也比较明确、比较简单。我从一层到六层，整体定位我的感觉好像是从小资到私密，而且是一层一主题，一层一景，给人的感觉很优雅、精致，在北京这种体量的购物中心来说，应该是比较典型的购物中心，比较好的购物中心。

　　吴瞳：包括你们看到现在三层呈现出来的状态并不是我们的目标和理想，我想整个岛区200平米，拿出来这样的面积，我们请了专业的设计公司，做了非常不一样的规划设计，而且也去日本学习和考察了很多次，所以在今年下半年，整体三层的岛区呈现出来，我认为目前来讲在北京我是还没有见过，所以在今年我们还会做一些设计，包括品类上面的提升和变化。

　　其实在这方面，作为远洋集团打造的，虽然体量并不大，只能用精致来说，相对比较微型的mall，在后期的经营上面还是很有理念的，包括超市开了之后，我们现在发现垂直交通压力比较大，所以在今年下半年，差不多8月份左右的时候，在底下一层还会扩一个楼板，就是再增加一部扶梯，直接从超市可以用手扶电梯下到地下停车场。同时未来我们东西两侧，毕竟我们这个项目的立面，当初是整体规划，整个综合体、住宅、写字楼，包括商业，也是区里面的一些要求，是整体考虑的，石材可能用的比较重。未来我们也想把这个立面扩一下，所以东西两侧可能还会再长出来两个比较几何结构的玻璃房子，无论是白天还是夜间，看起来应该是不一样的感觉。

　　这个项目大家可能认为它相对比较偏社区，但是我们原来意在把它打造成为城市客厅的概念。现在大家的生活品质，尤其是北边的人，其实他的收入、生活品质到达了一定的水平，但是可能北京北边的人比较低调，虽然收入水平不错，住的房子、方方面面消费的水平也很不错，但是相对比较低调，可能跟东边还不太一样，跟西边也不太一样。所以我想在这个过程之中，我们是想把大家会客的需求，无论是咖啡、无论是比较不错的餐饮，把它全部融入进去之后，其他的零售部分是能够通过不断的释放出来的。所以站在这样的位置，和城市主干道的关系，周边居住结构的关系，我们把自己当作一个城市的客厅，希望大家无论是什么样的需求，在我们这样一个微型mall里面，我们把它装进来之后，大家也许在这个区域第一时间想到的相对比较综合的是这个项目。

　　王培培：设计都是自己做的吗?

　　远洋未来广场 总经理 吴瞳

　　吴瞳：建筑设计不是，但是内装设计，实际上整个内部设计的部分是我们和日本丹青社合作的。最开始的建筑设计其实只有一个挑空，现在你们看到的是四个挑空，而且这四个挑空从抛面来看也是不一样的楼层，不是全部到顶的。因为整个结构其实都起来了，这四个挑空原来保留一个，后三个是后砸的，所以在前期工程、硬件上面，作为远洋集团，还是希望能够给消费者一个很好的体验。

　　在选材上面，刚才很多人说到我们的动线相对比较紧，也比较直接，这个过程之中把它分成两个区域，西半区我们用了很多木质元素，比较能体现整个项目整体的品质。包括柱子，包括整个挑空区的围栏和围合。东半区我们用了相对比较时尚的，有一些金属元素的感觉。虽然是一个小小的mall，我们也希望它能做到一步一景，整个装修就能够体现出来整体的时尚和品质的结合。

　　裴晓红：这个楼从四环来说是退进来一步，当时是怎么考虑的?就是要留一个广场吗?

　　吴瞳：不是的，是因为规划有限制。最好是我们的楼往前提，把这个广场搬到和住宅中间来是最好的。但是因为规划有限制，而且我们前边有很长、很宽的绿化带，那个不是在我们的红线之内。

　　裴晓红：你们做啤酒节的时候也把它用上了。

　　吴瞳：我们没有占用很宽的那个绿化带，用的是我们自己的广场，我们的广场真是不小，有一万平米。我们下一步天气好了，有一些活动马上就要出到广场上面去。

　　裴晓红：但是晚上灯光的LOGO出来还是很明显的。

　　吴瞳：我们去年刚开始的时候不是这样的LOGO，2月份开业不是这个LOGO，后来我们发现有些问题，后期实际上是推广这边重新做设计、重新做的LOGO，后期外立面上还会做一些有意思的东西，我想更能吸引视觉的注意力。

　　赵宁：刚开始在没开业之前，就听说远洋要做一个项目，在北四环附近，我就一直没看到，走了几回。因为其实从外边看，当时不了解远洋未来广场，后来说这个是，但是从外立面感觉，这个得多高端呀，因为立面用的石材，不是玻璃透墙的感觉。而且石材的颜色又是那种雅的，有点素，我说这得多高端。也确实是，因为毕竟靠近四环太近，主干道肯定有一个绿化带，再加上你前边配套的公共区域，确实影响受众。因为地已经拿了，没有办法改变，这跟运营还是两个概念，开发商从拿地这块，政府出让什么土地，只能买这块土地，这个改变不了，后期的压力就在于，这个是交给运营管理者怎么把品牌招进来，让消费者在这儿能有很好的体验，能经常来逛这个地方，后期运营最重要。

　　现在调整了，包括我们现在合作的王府井APM他们又在开始调整，大家可以去看一看，H&M店里边的围档都开始做起来了，也要打楼板什么之类的，都在动。在变中求进，只能是这么去解释了。

　　陈景：我有一个想法，咱们远洋未来广场购物中心投入这么大，目前的销售额怎么样，可以拿2013年的业绩分享一下吗?还有咱们的成本和效益，投入跟回报的比例。因为据透露，大悦城他们说是不赚钱的。

　　吴瞳：其实作为商业项目来讲，因为我想各个有实力的国企，无论是国企还是私企，只要是有实力的，通过2007年到2010年这三年，大家看到了购物中心飞速发展，都觉得这个东西赚钱，也都觉得这个东西是很好的渠道，等等一系列的。但是殊不知，其实购物中心确实赚钱，确实也需要时间，它的盈利，大家是看到未来，而不仅仅只是看到今天。而且我也相信，这些开发商们，其实来开发这条产品线，可能不仅仅是为自我资金的投入和回收，而是说要跟资本市场，或者是基金、信托这一类来进行对接，当然这可能是另外的更高级的资金运作的模式和方式。

　　吴瞳：因为它真的是个重资产，而且投资一个mall，像五彩城体量算小的，一般情况下十几万的mall，前期投入又没有30个亿、40个亿，基本上弄不下来。

　　陈景：您站在运营职业经理人的角度上，有没有这样的压力?昨天一位朋友讲了一个故事，某某做那种大型地产开发的也好，什么也好，今年业绩100个亿，利润9个亿。吴总你那个部门的购物中心呢?亏损多少多少。会不会有这样的压力，站在职业经理人的角度，你们会不会有一些困惑，或者有一些委屈?

　　吴瞳：我觉得无论是哪个行业的职业经理人，我想大家压力是一定在的，但是借助我们远洋王福顺王总一句话，不经历风雨怎么见彩虹，所以压力肯定是有的。原来我们一直都在说，做商业的人，应该给一个心理补偿，专门有一个心理补偿金。招商、运营，其实压力很大。

《每周下午茶》第八期

　　赵宁：我觉得看盈利不盈利，就看集团财报就行。

　　吴瞳：但是我想如果真的各个开发商的老板们、老总们要做这个产品线了，我想他们可能不仅仅着眼于本身这个项目盈利与否，而且这个项目整个的品牌价值，其实一方面也许是我们用数字可以衡量的，另外一方面它的这些价值被市场、被消费者、被专业市场的认知度，你再拿到资本市场上的溢价能力，我想这种品牌价值可能不是能够用标准的数字来衡量的。咱们不能只看今年净利润可能又亏了多少，回报率今年可能没完8%，可能只是达到了5%、3%，所以我想大家既然重资进入了这个行业，着眼于就一定不是这几年的，或者只是当年的一些数字报表上面体现出来的东西。但是话又说回来，这个东西是双刃剑，作为我们来讲，数字的压力还是在的。

　　王晔：对面华堂的项目其实就是我们住总的项目，其实2000年的时候，我们商场实际上是比较低的价格租给了华堂，签的租约也比较长，按理说从整个衡量来说，对它的投资回报率是相当不合适的。但是为了这个，我们还当时修了一个天桥，把北边的路给引到路南去，但是它给整个项目做的贡献是巨大的，因为有这么一个配套的商业，销售、售价都有很大的提升。但现在我觉得商业确实是不太好，确实很难做，再有多大的价格带来的空间可能没有这么大，但是现在又各个开发商的项目又不得不去做商业，因为每个产品的配套都会给你一块面积，怎么来运营，现在远洋包括万科都开始从原来纯住宅，都要进军商业领域。

　　我看了一下万科在北边昌平的金隅万科项目，其实做得还是很传统的。我感觉咱们远洋做得相当有特点，因为我离得比较近，我其实逛很少，但是我会约朋友到这儿来吃饭。我很喜欢这儿的环境、私密性、舒适度，打造一个城市客厅的概念，在这儿休闲，去看看一些小的创意生活用品店，很赏心悦目，随手可能买点，但是消费可能并不是很多，它不像大的商品，像珠宝、配饰那种东西价值量那么大，但是就是很愉悦。

　　大家刚才都讲了好的东西，我就不再多说了。品牌的特色确实很好，因为我觉得很多品牌我到别的商场看不到，但是我并不见得记得这个牌子是什么，但是我想我要买点小用品，我肯定会第一个考虑先上这儿来。

　　我再提一个小小的建议，也是我作为一个购物者的体验。刚才吴总、王总在过程中给我们介绍了，咱们也是主动的在筛选，这个也是很可贵的。通过一年的时间在做品牌的一些优化，包括在面积、组合上面都有考虑，包括岛区。我现在整个感觉，其实每个店很有特点，一进去很精致，很有创意，是靠店家在打造，但是整个公共区域，我感觉氛围差一些，可能好像应该再通过一些软性的装饰，比如一些绿植也好，灯光，或者可能一些装饰的艺术品，也不能叫艺术品，其实有的东西可能价格不能太贵，稍微点缀一下，整个环境的布置可能会更符合咱们整个项目的定位。

　　包括岛区，比如租出去做一些商业街，刚才走在那儿，我看到有箱包、鞋子，三层的那个地方。如果将来真的像咱们定位的那样，做成儿童的游艺区，或者把它挖掘挖掘做一个主题创意的休闲区，可能不见得要挖掘出来去挣钱或者去出租，把一些感觉做出来。

　　另外，我感觉咱们的推广，我不知道是一种什么方式在做推广。我感觉当时开业的时候，好像是在精品还是在哪个上面，有那么几个广告。之后就不太像其他的传统商场那样，老在狂轰滥炸，在打什么促销信息，我觉得非常低调。我不知道咱们是以一种什么样的形式在做，这我比较感兴趣。

　　吴瞳：我也想顺便交流一下，比如像您们可能更关注，或者您们更愿意通过什么样的渠道了解或者获知商业的信息呢?比如说就像培培说的，到底是手机微信、短信，还是有可能我开车，还是可能在地铁里面，获取这样的信息的渠道是什么呢?

　　王晔：我觉得像软文类似那种，根据一些时尚的做一些推介类的。

　　潘晓华：我非常同意她的看法。包括我觉得咱们广场本身就是体验式的，休闲性的定位，所以就像你说的软文，包括在时尚杂志上，包括在博客，包括以故事性的，个人、普通人，哪怕一些顾客的身份也好，写一些在这个购物中心哪儿吃过饭，拍过照片，让他写出那种休闲感、体验感。

　　王培培：说白了软性植入不是特别的直接，有一些情感在里面。

　　王晔：一般商场打折信息我就不看。

　　陈景：做一个相当于商圈盘点那样的，比如在东北区域商圈，就跟大众点评一样，会突出咱这个项目。一说在东北四环，就说那就远洋未来广场吧。就形成这样固定的思维，某个商圈属于哪儿。比如地铁朝北，就说大悦城吧，就是绑定一个商圈，要在整个商圈中突出确立远洋未来广场的品牌效应。可能你周边有很多，但是为什么大家选择你，这就是选择0跟选择1，有可能他选择了1，1就是永恒，他如果是0的话，那就是放弃。

《每周下午茶》第八期

　　吴瞳：您说得这个很好，如果就一个商圈只有某一个人的话，它也不成为商圈，你自己单打独斗真的也很累。但是这个区域里面又有我们，又有华堂，又有北辰，大家又各自有各自的特点，因为这三个项目或者可能更多的项目，未来金泉广场也许会开，它也有它的特点，也许北部区域真的能称之为商圈了。因为原来在这个区域，大家并不觉得这是个商圈，而且作为我们前期招商的时候，大家觉得这是个怪圈。

　　赵宁：现在商圈概念，因为我们当时服务于朝北大悦城的项目，那个地方也没有商圈的概念，只是因为拿了一块地，之前那是一块荒地，那边的社区，像星河湾那时候开盘才一万三千五，现在都卖到十万一平了，所以其实把旁边的住宅的价值都提升起来了。

　　陈景：我们还去创展那边吃饭，去眉州东坡，逛街在创展，我还去那逛过，大悦城，吃喝玩乐购都齐了，大悦城一是形成了交通方便，二是脑子里的定性思维，这就是1，1就成了永恒。我们来一次远洋未来广场，像王总说那里有我们女性想要的精致、优雅、享受感，比如咱们说这周六约哪里啊?就约天意小馆，大家还是比较喜欢这种很惬意的场景。

　　赵宁：其实最重要的，无论你选择什么媒体，还是媒体组合比较重要。我记得在去年朝阳大悦城的总经理讲话的时候就提到碎片化，真的是碎片化，因为现在人的消费不会注重在一个媒体上，传统的电视，其实我觉得如果像主题活动、周年庆，可能真的是硬广最给力，因为这个声量最强。平时就是建立口碑，肯定就是软性的，比如说软文或者说微信、新媒体，包括意见领袖多一点。刚才您之前提到今年可能要往出租车上做，所以像触动传媒这种媒体，都可以去考虑的。

　　今年大众点评跟腾讯战略合作，今年规划两个业务，一个团购，一个线上广告。团购非常适合咱们的餐饮，或者以特色店为主的，能给你带很多人过来。所以我觉得在选择这些媒体的时候，比如集客能提升进店量还是不错的，如果要发宣传的声音，定位、品位，像软文、时尚媒体等等，做一些还是挺好的。

　　裴晓红：刚才您提到，在咱们主体结构都基本上结束了，才开始招商。我在思考是不是有点晚了?现在大家都说招商前置，尤其是主力店要前置，因为在这种情况下，后来引进的一些商户，后期改造的多吗?

　　吴瞳：我觉得每个项目可能都有它的历史特殊性，每个项目前期经历的拿地、定位这些波折，可能只有真正操盘的人或者项目本身才了解或者明白，所以站在同行的角度，有一些北京或者其他外埠开出来的项目，我们要去看的话，都能够体验过程之中的艰辛，所以真正能够开出来的项目是很不容易的。所以这个项目主体结构完工，未来前期的定位，包括招商可能才启动，也是因为这个项目前期也经历了一些集团层面的定位，包括研讨的纠结的变化，所以最终选择了这个形式、这样的定位，最终打造出来这样的项目。否则的话，也许这个位置最好做的就是装修市场，类似于居然之家、红星美凯龙、爱家家居，但是我相信作为集团之所以成立了这样的商业地产事业部，还是希望能够走自己的品牌，在购物中心这条线做出自己的特点。所以为什么说工程这一块和定位招商有一些时间上面的错位。

　　同时也确实远洋也是工程、住宅、写字楼、酒店的出身，所以工程这一块远洋还是很给力、很到位的。其实就作为工程来讲，我觉得只要是资金到位，都能实现。但是在运营的角度和管理的角度，要找到一个平衡点，用什么样的方式、方法，能够最省钱的方式、最节省时间成本的方式，最后实现。

　　王晔：商户运作最大的改动就是大家提出来的主要是集中在哪些方面?

　　吴总：主要集中在餐饮，因为烟道、上下水等等，餐饮对硬件条件要求是很高的，电量、上下水、燃气等等。有一些是伴随过程之中的，因为不是说商户提我要这么多电量，你就一定要给他，实际上大家也有一个工程条件洽谈的过程，但是最主要类似于ZARA、超市这一类的主力店，前期的工程改造确实是比较麻烦，因为像ZARA、优衣库，目前来讲应该是行业之内大家都知道的，像直梯，电梯井，可能牵扯到刚才所说的APM可能H&M要进来，可能就得砸楼板，想苹果直营店进来，它的工程需求和要求可能更严格，而且美国人执着的给你出主意、想办法，告诉你怎么能行。但是中国有一些规划指标方方面面，所以这里面可能类似于像这样的主力的零售商户，或者就像刚才王总说到的餐饮，在后期是一定会有一些调整的，电量的分配上面，包括排烟的需求上面。

　　陈景：今天的活动很成功，大家自由活动，谢谢大家!