南缤纷北五彩 五环周边新城社区商业何以绽放?

赢商网北京站 记者 王培培 乔琳   2014-04-03 18:43
核心提示:随着近年来中国城镇化进程的不断发展,房地产市场也经历了阶段性调整。“住宅+商业配套”模式已成为房地产开发的新趋势。一个成熟的商业配套,不仅能带来生活的便利,同时更能带热一个区域。

  (赢商网北京站4月3日报道)如今社区商业远不止柴米油盐这么简单了。

  2013年年底,赢商网曾做了一次“业界精英纵论行业趋势”年度大策划,邀请全国数十位商业地产精英共同把脉商业地产发展趋势。其中大多数行业专家均认为:社区型购物中心会成为未来商业地产的蓝海。

  的确,随着近年来中国城镇化进程的不断发展,房地产市场也经历了阶段性调整。“住宅+商业配套”模式已成为房地产开发的新趋势。一个成熟的商业配套,不仅能带来生活的便利,同时更能带热一个区域,尤其是在生活配套极其不完善的新兴区域,这样的带动效应会更加明显。而“邻里中心”、“社区购物中心”、“社区养老商业”等社区商业的概念,已经成为很多商业地产开发商们的新理念与新计划。

  赢商网北京站记者近日对北京五环周边发展较成熟的社区购物中心进行走访调查,发现这些新城周边的商业项目正以迎合、引领等态势带动周边商业的发展。

  绿地缤纷城引领大兴新城消费习惯

  当保利国际影城、万龙洲海鲜、COSTA COFFEE、巴黎贝甜、伊芙丽等这些国际知名品牌聚集在一起,你一定以为这是哪家市区的购物中心,其实这是位于大兴区的绿地缤纷城。

绿地缤纷城

  绿地集团首个购物中心项目绿地缤纷城落子大兴,它不仅是绿地集团在北京区域的第一个旗舰项目,同时也是大兴区首座一站式家庭生活休闲购物中心,总面积达8万平米,是大兴新城北区规模最大、业态最丰富的核心商圈,弥补了区域市场空缺。绿地缤纷城2012年6月开业,试营业半个月,超过80%的商铺开业率让不少郊区购物中心和社区商业经营者十分羡慕。这个数据,比很多城区的购物中心开业两三年都要光鲜。时隔一年,绿地缤纷城商铺入住率达到100%,收租率达99.9%以上。

  北京绿地京城商业地产公司总经理王智明曾对赢商网记者表示,当初绿地进入大兴,通过市场调研了解到当地大多数人是去批发市场购物,并且一提起社区商业就联想到脏乱差。“我完全不同意,社区商业绝不是脏乱差。”,他认为,新型的社区商业应该是“高大上”的,还会拉动当地的消费水平、引导消费观念。

  然而,美中不足的是,绿地缤纷城外广场和内中庭的关系设计存在一定的问题,而且这些问题存在于国内诸多购物中心之中。未来的购物中心越来越注重环境体验的感受,而且人们的生活水平越来越高,对精神的追求、享受越来越注重。绿地也发现了这一问题,并给出解决方案——采取双中庭的方式。一个用于经营,做场地和创收。另外一个趋向艺术化,让它的空间更有美感。

  华润五彩城平衡高档与低端人群 从定位不清到带动上清商业

  一侧是以“橡树湾”为主高档社区,另一侧却是消费稍显低端的平房区。两边不小的消费差异,让2011年部分开业的清河华润五彩城面临如何定位的尴尬局面。2013年,二期试营业,粗略估计开业率仅为60%,一些已经出租的商家开业情况也不佳。除此之外,五彩城在选址上也面临着一个重大的缺陷,即该地区的交通不便利。与它距离最近的上地地铁站为1.7公里,距离最近的公交站也需步行1000米左右。

华润五彩城

  经过两年的区域发展和业态规划转型调整,华润五彩城已成为京北综合性购物中心地标,助上清板块商业配套升级。华北惟一的Snoopy主题儿童乐园入驻五彩城,当日客流量突破7万人,将以往单一的购物经历变成整个家庭的欢乐体验。以“体验反哺零售”的模式,让儿童体验业态和零售二者形成了良好的圈子。

  赢商网记者曾实地探访过Snoopy主题乐园、沃尔玛超市、冰面面积达1800平方米的奥运赛道标准的冰场,发现这些地方吸引了许多以家庭为单位的消费群体,同时这些客群也带动了其它业态的经营。

  如今,功能更丰富、业态更齐全的的华润五彩城已经成功拉动了上清地区的商业消费,成了名副其实的商业新地标。

  但交通不便利依然是华润五彩城的短板。华润五彩城东西向的清河中街与京藏高速连接的部分,由于道路较很容易造成交通拥堵;而南北向的毛纺路与五环路还没有通车。

  不过据华润五彩城方面介绍,他们一直与相关部门进行沟通协调,目前已经获得一些进展,比如,近期京新高速路五环至北清路段正式开通,清华东门与五彩城的连接道路,清河中街与上地南路连接道路,也将于近日实现通车。另外,据规划华润五彩城二期将建设15条公交线线路汇集的交通枢纽,但目前以五彩城公交枢纽为起始站只有632路、633路、642路3条公交线路,也就是说离成为公交枢纽还有一段距离。

  石景山万达广场体验业态受关注万千百货冷冷清清

  作为CRD(首都文化娱乐休闲区)的组成部分之一,位于鲁谷地区的石景山万达广场于2008年底正式开业。当年,它的开业极大地提升了石景山商业格局,更改变了京西消费者的消费方式,时至今日,它依然是京西地区的唯一一家大型综合性购物中心。

石景山万达广场

  当初,万达广场落户石景山时,周边除了华联商厦外没有像样的商业项目,周边除了中国国际广播电台、北京市二中院、北京市检察院等政府机关、事业单位办公机构,便是首钢集团重工业区和密密麻麻的住宅社区。石景山路北是首钢老山居民区,路南是永乐小区,其周边虽然没有一家像样的商业项目,但这两个社区是组成石景山区整个社区的“中坚力量”,再加上远洋山水、京汉旭城等新小区的后来加入,它无疑成为该区域商业经济和社区经济的重要来源之地。

  作为万达集团在国内商业版图上打造的第27座万达广场,它依旧按照万达模式行进。

  近日,赢商网北京站记者实地走访了石景山万达广场,万千百货内嵌在万达广场1-3层中。万达广场汇集了餐饮、大歌星KTV、万达国际影城、国美电器、大玩家超乐场等大量体验业态,在这些业态的拉动下,万达广场收获了不错的客流。

  不过,进入万千百货,零售业态的清冷令客流骤降。这与万达广场大望路店配备新世界百货做主力店有明显差距。

  “除了家乐福、万达影城、大歌星以外,其它根据没什么人买”,住在永乐小区的王女士说,来石景山万达广场的消费者,一般就是吃饭、看电影、娱乐,真正在万千百货购物的人很少。

  常营华联购物中心常营唯一的商业

  一直以来,常营地区都被冠以朝阳区的垃圾处理厂、农贸市场等字眼。的确,六年前,该地区除了常营的老旧小区外,就是一片待开发的荒地,而在五年前,这里因被一些大型的房企加入而变的热闹起来。两年前,地铁六号线的开通,将金融街、三里屯、朝青与常营联系在一起,让这里逐渐活跃起来。然后,轨道的开通,快节奏的变化,让这个本不太成熟的区域突显出它的短板——商业落后。

常营华联购物中心

  2013年8月31日,BHG百货即北京华联购物中心开业了,它位于地铁六号线常营站附近,它的开业让整个常营区域终于有了“象样”的消费场所。超市、影院、餐饮、儿童娱乐等等一应俱全,大体量的体验业态着实吸引了周边的客群。

  目前,以常营为核心的6公里半径内现常住人口已超过60万人,是除望京、天通苑外另一传统高密度居住区。根据北京市规委对CBD东扩的战略,新商务核心区的明确规划,北京城中心人口和产业将逐渐东移,大量的写字楼将涌现此地,本区域内消费结构会有大幅提升。

  然而,如此大的“内需”早已被龙湖看中,龙湖“天街系”的北京首个项目--龙湖·长楹天街已于2013年6月全面启动招商,预计将于2014年12月正式开业。众多零售品牌、餐饮品牌、儿童及生活配套品牌落户于常营地区,加之地铁无缝连接的便捷交通,或将制造整个该区域繁华,届时也将会与常营华联购物中心“一决高低”。

  不过,龙湖地产北京地区商业运营部招商总监朱城在接受赢商网记者采访时曾表示,在招商过程中,龙湖并没有选择与华联商厦重复的品牌,而是在华联商厦原有品牌的基础上做出调整,有效的同华联商厦达成品牌上的互补。如此一来,双方共同打造出的商圈效应将会极大地吸引消费者。

  金隅万科广场成昌平城区焦点 业态配比合理性有待完善

  金隅万科广场作为万科第一个真正意义的购物中心,去年11月27日正式试营业。目前,它已成为北京昌平城区的商业旗舰中心。它的商业主题是“我的第三生活空间”,而对于万科本身来说,是想把它打造成一个昌平区老百姓除了工作、家庭以外的第三个生活空间。现在,昌平城区居民不用“千里迢迢”远赴北京城区,以解决日常消费需求。

金隅万科广场

  金隅万科广场引进的眉州东坡、costa coffee、d’zzit、优衣库、H&M、首都影院等均是首次进入昌平城区,填补了上述品牌的空白。同时,在业态组合方面,金隅万科广场考虑的也比较“周全”。比如餐饮及儿童业态是比较吸引人流的,在金隅万科广场里,赢商网记者几乎每一层都能见到与之相关的身影。北京万科商业运营管理有限公司副总经理李敏介绍,各业态比例分别为:餐饮占23%,休闲娱乐占14%,儿童类占8%,生活配套占6%,日后还会根据当地的消费需求做出相应的调整。

  去年11月27日,金隅万科广场试营业。据数据显示,试营业当天客流达到6万人次,创造了218万营业额的好成绩,周末客流日均将近10万。12月24日正式营业,达到了90%的开业率,当天客流是14万人次,当日销售额616万,车流量超过了9000辆。万科副总裁、北京万科总经理毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入。

  3月23日,受金隅万科广场之邀,中经联盟商业地产专委会主席团及赢商网北京站等,一同走进金隅万科广场,为其依断把脉时,业内专家也提出,诸如WIFI信号不是很理想、业态配比合理性还有待完善、可以再细化目标消费群体、主力店布局可以再完善等方面的问题。

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