《每周下午茶》第19期：商业项目“折腾记”之蓝色港湾

　　“调整”是购物中心提升经营业绩、保持竞争优势的重要措施。在经历一段时间的运营管理后，所配置的业态、品牌也处在生命周期不同阶段的变化之中，购物中心运营管理者或被动或主动地对购物中心进行调整。有业内人士表示，一般三年左右是购物中心品牌、业态的大调整期，然而也不排除租金或者股东关系等其他因素。同时还有人认为，每年七、八月为市场淡季，销售额较低。另一方面由于正值商铺租约集中到期，商场或品牌都在谋求升级。这也是购物中心调整的重要原因。那么，购物中心如此“折腾”后，带来的是什么呢?赢商网《每周下午茶》第19期沙龙请到了蓝色港湾招商总监罗斌，请他为我们详细讲讲蓝色港湾都经历了哪些调整。

　　项目调整分为四大块

　　主持人：罗总，蓝色港湾原来的定位和现在的定位做了哪些调整?

蓝色港湾招商总监罗斌

　　罗斌：之前宣传着重于时尚服装和本土餐饮，调整后是以中产家庭为核心的消费群，提供一站式购物、休闲、娱乐和高端生活的服务及配套的全面业态。

　　主持人：你们去做业态调整的时候，更多的是做的业态的调整还是品牌的升级?

　　罗斌：其实都有，我们的调整主要分为四块。第一是建筑的改造。第二，品牌的升级。第三，品牌的组合。第四，业态特征的体现。

蓝色港湾特色餐饮街

　　主持人：现在主要是做的哪些业态比较多?

　　罗斌：我们整个特色分为三个板块。第一个板块是餐饮，有接近100家餐厅，100家餐厅里细分出来有中式的主要的餐饮街，叫亮马食街，还有湖畔餐饮街，是高端的休闲时尚餐饮为主。零售部分还穿插了大量的快餐，还有一些休闲的轻餐，还有小的美食、甜点，轻餐穿插在其间，这样形成很多不同的概念，餐饮很丰富，不同的餐饮针对不同的客群。主要是可以吸纳大量的消费人群。

　　第二个消费主力是儿童。我们算是国内最早一批把儿童业态作为商场的主力业态来做的购物中心。引进的Motherswork、Orchestra等一系列的儿童主力店，还有很多国际儿童品牌在国内的首家店都开在我们这里。还有多家早教品牌，像金宝全球的第一家VIP店已经开业了，还有美吉姆，迪斯尼英语等等。所以我们集齐了早教、儿童摄影、游乐、服装、玩具都等品牌。

蓝色港湾儿童城

　　主持人：我六一的时候也逛过，可以看到客群的层次，做活动的时候人流也很多。你们做改造是为了提升客流的提升还是生意的提升。

　　罗斌：其实是相辅相成的，人流提升以后整个消费也会提升。

　　主持人：因为您是招商这块的负责人，调整也会涉及到方方面面，哪些问题是需要特别注意的。

　　罗斌：项目的调整和经营新的项目是不太一样的，因为一个项目经营一段时间之后，可以很明显的看到一个项目的地理位置、品牌和周边的客人，经过一段时间的累积以后，你会发现能够积累下来一批优秀的客群，同时可以积累下来一批优秀的商户。你要去分析形成优势的品牌和商户特征是什么，我们其实在调整的过程中需要把这些优质的客户放大。

　　每个品牌都有生命周期，所以在经营一段时间以后，你会发现有一些品牌过气了，本身内部经营出现各种问题导致了下滑，同时有一批新兴的概念会出来，会产生更替。同时还会出现一些行业性的调整，比如说在十年前，运动品牌是一个很火的行业，经常可以看到有不同的运动城出现，但随着时尚行业的崛起，以前国内的零售时尚行业是比较弱的，比较封闭的，大家的消费力有限，可能运动行业吃掉了零售时尚行业很大的一块市场。

蓝色港湾时尚区音乐喷泉

　　今年调整预期:品牌升级与完成空铺出租

　　主持人：现在去看儿童城的定位，客群还是以家庭单位为主的。

　　罗斌：其实我们还有时尚板块，第三个板块就是时尚板块。我们整个时尚板块做了动线上品牌调整。我们招商的时候发现整个行业同质化非常严重，我们周边大概四、五个项目定位、业态整个感觉非常的类似，在市场上做一个追赶者你永远做不到第一。其实百货行业还有很多很好的品牌，我们找到好的品牌聚集在一起。同时把好的客户中比较优质的客群聚集在一起，发扬光大，这样才形成了我们总体的时尚格局。

　　在零售行业受到比较大的冲击之下，我们仍然保持着比较好的增长，就在于这些品牌本身是非常有特色的，本身也是有市场的，在各自的领域都是占有一席之地的。在整个品牌调整的过程中我们走的路跟别人不太一样，因为本身也要结合你的项目的特色。中国很多的项目，尤其是大的集团都是在复制、复制、复制。项目的客群和周边城市的人文环境都不一样，所以每个项目的特色是不一样的，这个时候一定要针对项目用特殊的特别的方式去调整、去改造，如果是简单的复制项目的盈利能力和前景会受限，到了一个瓶颈就会发展不下去。

　　蓝色港湾是一个非常特别的项目，在我们来这个项目之前国内也没有一个成功的典范，没有一个可以让我们借鉴学习的项目，完全是要走一条自己的道路，就像我们要走一条中国特色的社会主义道路一样，我们也要走一条适合我们自己特色的道路。我们对整个建筑的改造和业态的改造是没有先例的，我们在这里潜心的钻研和发掘。比如说我们做品牌公园，这种概念是我们最早提出来的，户外的景观和品牌结合，品牌本身就是这个项目的一个景，这样规避一些我们说到的气候的问题。当然不可能完全避免，但多少可以避免一点，气候是一个很重要的因素，我们可以把优点发挥到最大。当你的优势足够强以后，你的短处也会被屏蔽。所以这个项目慢慢的形成了一个特色鲜明的项目，当一个项目有了根基和特色以后，他就能保有长久的生命力。

蓝色港湾

　　主持人：确实蓝色港湾这个项目在国内是独一无二的，没有办法取代，特点也很鲜明。在北方做一个街区的项目多么不容易。

　　罗斌：是啊，我们需要一个时间点去培养商户，让顾客了解他。通过培养，让客户慢慢的去了解，去引导客户，对项目长远的发展是有很大的好处的。

　　主持人：今年的调整预期是什么?

　　罗斌：大的调整已经结束了，一个是品牌的升级，第二是对未完成的店面进行出租。

蓝色港湾休闲购物街区

　　主持人：今年做了哪些调整?

　　罗斌：儿童方面有一些升级的改造，一些没有做完的铺面吸引进国际品牌。对儿童城一层进行升级，引进一些国际高端的一线品牌进入我们的项目。我们的快消在市场上很有特色，大的快消品牌在我们这里基本都有很全，而且我们的快消生意都还不错。

《每周下午茶》第19期

　　主持人：未来什么样的项目才能够赢得消费者的心。

　　罗斌：购物中心不可能满足所有的人，一定有它满足的特定的消费群，因为距离，因为业态上的特色，也可能是因为体量很大，环境等等。总的来说一个购物中心要赢得消费者的心它一定要有自己的特色，良好的购物环境都是必备的。