佛罗伦萨小镇人流旺提袋率达80% 武清商业迎来新契机

　　（赢商网北京站记者报道）在北京及辐射北京的奥特莱斯中，天津佛罗伦萨小镇以强大的吸客力、超200家国际奢侈品和世界时尚名牌、纯意大利风格建筑美景拔得头筹。

　　在刚刚过去的十一黄金周，天津市商务委统计数据显示武清佛罗伦萨小镇成为京冀游客在天津的旅游购物首选，日均客流7万人次，日均销售1800万元。该项目得到了很多业内人士的一度好评，但是随着更多的商业项目的规划，佛罗伦萨小镇也面临着挑战。

　　天津佛罗伦萨小镇

　　人流旺盛 提袋率高

　　天津佛罗伦萨小镇是中国首座纯意大利风格的大型高端名品折扣中心和休闲文化中心，是欧洲高端零售业巨头RDM公司进驻亚洲的首个高端奥特莱斯项目。位于天津武清区，占地面积18万平方米，建筑面积6万平方米，2800个免费停车位。

　　据悉，入驻的品牌包括首次登陆中国奥特莱斯的PRADA、BOTTEGA VENETA、FENDI、MONCLER，还有Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Burberry、Gucci、Diesel、Coach、Guess、GAP、Nike等奢侈品、国际名品、户外运动等品牌，力求满足消费者的多层次购物需求，有些商品甚至一折起售。

　　据赢商网记者统计，在250家左右店铺中，一共有11家空铺，9家未开业品牌，空置率不足5%。而业内在商业项目通常可接受的警戒线为10%。

　　在地理位置上因紧邻京津城际铁路，靠近京津塘、京津高速等便利的交通网，吸引了不少坐车、自驾的京津冀消费者。在周末等节假日的时候，2800个停车位明显不足。家住武清区域的出租车司机李师傅对赢商网记者说：“周末人非常多，马路两边都停满了车，的确给武清带来了很大的客流量。”

　　不仅人流旺盛，在提袋率佛罗伦萨小镇也表现突出。据赢商网记者在下午14时粗略计算提袋率将近80%，其中不乏男性消费者，并且有些消费者不止手提一个购物袋。亚太商业不动产学院院长朱凌波指出无论品牌的知名度，还是经营管理上，佛罗伦萨小镇在北京及周边的奥特莱斯中都是表示不俗的。

　　在动线的设计上，记者发现佛罗伦萨小镇的动线采用“田”字布局，同一类型的品牌也比较集中。RET睿意德高级董事王玉珂认为：“意大利风格的建筑形态经典，整体动线十分清晰流畅。”。　　

　　小镇整体动线图

　　在中国本土化的奥特莱斯，餐饮比例也越来越高。而小镇内的只有12家餐饮品牌，并且多在角落的位置。中午时段，除肯德基、必胜客、吉野家、COSTA COFFEE、赛百味等几家知名连锁餐饮人流旺盛，其他餐饮上座率明显不高。

　　虽然动线流畅，但是小镇基本采用室外步行街，临街部分为假二层设计。业内认为，室外步行街的设计受天气影响较大，雨雪、大风、气温过高都会影响到人流量。并且占地面积18万平方米，可租面积仅为4.2平方米，开放式的格局大大降低了使用率，尤其是二层的空间。王玉珂也表示赞同，二层的交通和利用率比较差。

　　据悉，小镇根据意大利建筑风格分为圣乔瓦尼广场、罗马剧场、圣马可广场、圣彼得广场、圣卡洛广场、圣门廊、大运河步行广场南、大运河步行广场北八个购物区域。广场内都设有座椅、喷泉等可供消费者休息观赏，美景也吸引了不少消费者拍照留念。

　　推动京津冀一体化 武清商业在建商业项目多

　　今年初国家再次将实现京津冀协同发展列为一个重大国家战略。武清由于交通不断便利和大项目落户后知名度的进一步提升，在空间和时间上拉近了京津冀三地居民。

　　佛罗伦萨小镇辐射京津冀周边消费者，但是随着京津冀一体化的推动，武清的商业项目也在不断地增加。王玉珂表示担忧：“后期如有其它同类型项目出现，会分流消费者。”

　　赢商网记者调查，在佛罗伦萨小镇旁还有已经建成的威尼都，预计2014年年底南区商业试营业，也是集大规模奥特莱斯购物、娱乐、餐饮、家庭休闲于一体的大型商业项目。时尚零售将以轻奢侈、快时尚的国际知名品牌为主，并设有特色婚庆广场、高端影院、旋转木马、缤纷儿童乐园等购物体验设施，同时提供丰富餐饮品类。全球首家NBA中心也预计于2015年开业，将成为中国第一座集餐饮、娱乐、健身、购物于一体的运动中心。　　

　　空铺

　　在离佛罗伦萨小镇3公里左右的武清新商业区，还有正在建设的新光广场、荔隆时代广场、瑞丰广场等。其中新光广场要打造成集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的大型商业综合体，建筑面积将近10万平方米，横店影视城已经确定入驻。由北京住总集团倾力打造，实力不可小觑。

　　除新建商业项目外，在武清老商圈内，还有口碑好的友谊百货、武清新天地、时尚街购物中心等，已经在武清消费者心中占据一定的地位。可见在未来佛罗伦萨小镇面临着被分流的风险。

　　除商业项目外，于2012年开业的凯旋王国游乐园，还有2010年启动建设的全球商品博览会，建成后也将成为北方最大的全球采购交易平台。

　　投入10亿 背后实力雄厚

　　佛罗伦萨小镇由RDM集团与美国威特公司共同投资10亿建成。10亿的大手笔投入，业内人预计5年后才会收回成本。

　　据悉，RDM集团在高端名品折扣中心的建设和经营管理方面有20多年的丰富经验。其母公司是意大利时尚、零售与房地产业巨子Fingen集团。佛罗伦萨小镇董事长曁RDM亚太区董事总经理Ivano Poma对于中国的奥特莱斯保持极高的关注。

　　而美国威特集团于1981年在纽约创办，在中国奢侈品零售和商业房地产发展方面有25年以上的经验。目前已经发展成为含威特供应链服务、威特服装公司和威特全球投资的全球化综合集团。

　　最新消息，佛罗伦萨小镇计划至2017年店铺增至8家。上海和佛山两店预计在今、明两年陆续开业，其它项目将会落地青岛、武汉、成都、重庆等地。 　　

大运河步行广场

店铺　　

佛罗伦萨小镇

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