今典集团董事长张宝全：中国度假产业大片缔造者

　　尽管尚未成为一个好导演，但张宝全自信能当一个好地产商，创造一个红树林品牌，它本身就是中国乃至全球度假酒店王国里的一部好莱坞超级大片。

　　今典集团董事长张宝全

　　冬日里的北京了无生机，宝哥的办公室却是春意盎然。

　　九只小鸟在6米挑高的空间里相互追逐，时而落在假山上，调皮地啄几小口绿叶。它们是相思鸟、文鸟和玉鸟，东南角临窗处有一个宽敞的木质鸟笼。

　　鸟儿们的嬉戏声，并没有打扰到腾讯房产对它们主人的视频专访，反而成为最自然的背景乐。“宝哥”，是中国地产圈给今典集团董事长张宝全先生特有的昵称，他的个人微信号也是用这个名。

　　花10分钟开了短会回来，张宝全有些口渴，为了不让我们久等，他快速地吹着喝完那杯秘书刚泡好的咖啡。

　　“倒数第二粒，是不是扣上好点?”坐定面对镜头后，他摸了一下衬衣扣子，问年轻的摄影师。征得摄影师的点头，他扣上了，虽然有点紧绷。

　　追求镜头里的完美，这位从北京电影学院导演系毕业已22年的高材生，骨子里始终渗透着浓烈的导演情怀，并一直保持着初心。有人评价张宝全是中国电影界里的堂吉诃德。

　　不过，随着阅历与年轮的增多，张宝全对自己的导演之路有新的领悟。“我可以再当导演，但能否成功把握性不是很大。”他认为年龄越大，所谓的成熟就会失去很多艺术的锐气，有价值的电影是需要锐度、思维的开放性和奇特性的，“年轻人天生具有超常的想象空间。”

　　“你拍电影还挣钱的话，我们还干什么呢?”冯小刚曾开玩笑地对他说。虽然尚未、或者很难成为一个好导演，但张宝全自信能当好一个地产商，“不论是过去，现在，还是未来”。

　　10年前，张宝全在北京国贸南面开发出苹果社区，这个宣称“能吃的房子”一炮而红，体现了当时房地产精神追求和人文关怀的“观念地产”。彼时，乔布斯的苹果并未如日中天。

　　至今，在办公室的窗台上，一个玻璃瓶里还装着9个手工制作的“苹果”，黄色的，上面有很多签名。这种印记式的物件，还包括椅子背后柜子里的一台“今典环球”EVD。它们见证和代表了张宝全的过去，而一些现在所做的，都展示在东南角的大会议室里。

　　从2007年后，今典集团没有再拿一块住宅用地，并在两年里舍弃了所有的住宅业务，他决心在事业最“高峰”时，进行全面转型。因为，他看到了中国家庭的住宅私有化率已达到75%，要赶在全民度假消费时代，提前切入经营性地产，让业主买房就有分红。在公司官网上，原来的“住宅地产”也早被“度假产业”所取代。

　　“企业转型就是要砸碎一个旧世界，重建一个新世界。”张宝全坦承那时是最困难的时候，从组织架构、人员和分配制度都需要重建，除了有房地产建造上的经验，基本算是跨界进入了一个全新的领域。

　　从那时起，张宝全像一个苦行僧潜心修炼，无须为自己的选择做辩解，他几乎一度淡出了浮华的地产圈。直至2012年9月，三亚湾红树林度假世界一期开业。

　　不过，很多人依然向他投来怀疑的眼光，认为他错过了地产的黄金时代，“不务正业”地投资影视、院线和今日美术馆等文化产业。现在回头看来，其中好几项“不务正业”都进入了红树林，成了今天红树林的主业。

　　凭借多年的生活感悟和文化浸淫，他认为度假的本质就是脱离现实。“让你从现实中穿越出去，让你忘记空间与时间。”红树林营造了这样的可能。以三亚湾红树林为例，70万平方米旅游度假综合体，是集度假、艺术、电影、餐饮、时尚、购物、会议会展于一身的多元化产物。

　　数字是最好的证明，红树林的“票房”就是盈利。2012年9月，三亚湾红树林一期(仅四分之一规模)当年即实现赢利，2013年首次向业主分红，平均每套产权客房分红1.17万元，2014年增至3.6万元。2014年12月28日，这座中国首座度假综合体迎来全面开业，预计2015年每产权客房分红15万元，实现分红增长速度年均300%。

　　他预计2015年红树林的品牌价值会进一步放大。“明年会有三亚湾、海棠湾(楼盘资料 业主论坛) 和亚龙湾和青岛4个红树林开业，到2018年至少11个。”2015年是今典集团的关键年，三亚湾红树林的业绩好坏直接影响到未来上市的估值。

　　“争取在2016年实现红树林整体上市。”他需要再加快扩张步伐。最近又拿出100套三亚湾红树林客房出售。“目前三亚湾红树林只销售了10%，产权客房可能会增加3%，最终出售比例不会超过总面积的15%。”在2015年，刚入市者的投资回报率约5%，而第一批买红树林的业主分红回报已高达10%。

　　就在楼市量价齐跌的2014年，人们淡忘的张宝全又开始成为媒体关注的焦点，甚至一些开发商打算效仿今典集团转型。但有分析人士指出，红树林度假世界模式需要多元文化背景做支撑。

　　“只有在高峰的时候选择转型成功几率才大。”张宝全善意地提醒道。在红树林里，有很多他个人的色彩和风格。他把打造红树林，当做人生的第二次创业，希望在这个可持续发展产业里做一个好导演。

　　曾经有人评价张宝全是个“全才”。这源自他丰富的履历，几乎干过所有职业，当过兵、插过队、做过五级木匠、写过诗和剧本，还懂艺术。就在上周，他开始尝试写实油画，第一幅临摹作品是王沂东的《红衣少女》。“我不太爱运动，平时喜欢写字和作画。”他说。

　　不论是张宝全自己，还是在朋友们的眼里，红树林就是他执导的一部超级大片。他不仅仅是导演、编剧，还是制片人，甚至还作词作曲。当然，他投资过很多电影，但都不是自己当导演。

　　艺术家对于自己艺术的表达和创意比较重视，他们一定要有自己的作品。张宝全希望这一辈子至少要拍三五部电影。不过，最想拍的是他自己在盛大文学获奖的小说——《天命》，“很哲学，故事非常简单，适合每一个阶段的人看”。

　　姜文曾对张宝全说不要想太多。姜文导演和主演了正在热映的《一步之遥》，影迷们对这位著名导演的作品，评论呈两极分化。

　　对话张宝全：”红树林构想出自于我的脑袋”

　　I.谈战略：2015年四个红树林同时开业

　　记者：2015年对红树林有哪些战略?

　　张宝全：明年对红树林来讲是非常光鲜的一年。6月份青岛开业，再加上海棠湾红树林开业和全面开业的三亚湾。海棠湾红树林是全球第三座、中国第一座七星级度假酒店，建筑风格定位于东南亚，中国元素的出现不是以具像为主，而是以抽象的文化符号。我们一定是通过设计、艺术等方式来呈现七星级酒店，不像迪拜那样用黄金来营造。

　　记者：今年今典集团在杭州拿了几块地，杭州这三个红树林与三亚湾项目会有哪些超越?

　　张宝全：一城三址，原来就是三亚，现在有杭州，未来还有广州。 杭州的酒店和会展业处于传统的商务酒店状态，孤零零的，没有吃喝玩乐，没有度假休闲生活方式的供应。南湖红树林度假世界占地1000亩，它的规模会比三亚湾红树林大，径山红树林明年春节后会正式开工。

　　记者：预计五年红树林会布局多少城市?

　　张宝全：2015年会开4个，2018年前全国将有11个红树林开业。

　　II.谈融资：预计2016年红树林整体上市

　　记者：红树林客房未来出售的最高比例是多少?

　　张宝全：最高销售比不会超过15%，现在是10%，计划再卖3%到5%。我们还没有上市，还没有一个稳定的资本平台，前期需要做适当的销售来平衡开发前期的流动性，包括拿地等等，以保证红树林正常发展。

　　记者：为何红树林会出现反常规房地产开发的现象?

　　张宝全：假如说不从运营考虑，从开发考虑一定做住宅，做住宅很快就把钱收回来了。红树林完全是市场驱动，经营驱动。中国酒店业总体亏损，像红树林一间45-60平米的客房每年能分配到15万利润，这在中国是一个奇迹。业主有房产证，买房就像买基金或股票，还能行使股东权和分红权。

　　记者：未来红树林将怎样实现上市呢?

　　张宝全：红树林将实现整体上市。三亚、大理、丽江和拉萨等红树林是一个体系，不是一个独立的项目。上市会选择在后年，也就是保证三亚湾红树林有一年完整的经营数据，资本市场好认知它，评估它。明年一间房分15万，后年一间房能分20万，肯定也是逐步上升的。

　　记者：三亚湾红树林的投资高达90亿元，您的融资方式是什么?

　　张宝全：严格上讲，除了银行的支持就是我们自筹的资金。我想明年中旬一定会有多方资本来合作。资本步伐迈得顺利，广州、杭州、大理、丽江，包括拉萨红树林项目也会加快进程。

　　III.谈转行：从地产开发到度假产业像是转行

　　记者：2009年是什么刺激今典集团转型呢?

　　张宝全：2007年就有这想法。因为中国房地产连续十几年热，这不是一个正常现象，2009年中国家庭的住宅私有化率已经达到75%，全世界平均水平是60%不到。国外有房产税，买了房如果不住，房产税是很高的。随着中国经济的发展，这些现象是一定是要解决的。因此，在2009年我们坚决转型，解散了上市办，因为那个时候上市只能做像苹果社区这样的文化地产，依然是以卖住宅为支撑。虽然有22院街、今日美术馆，但70%以上还是住宅。

　　记者：为何选择在高潮时转呢?

　　张宝全：现在是中国地产的低潮期，转型要慎重。要让我对一个企业做出建议的话，很多地产企业在今天不是要转型，也许是要转行。转型很危险，转不好死得更快。一个企业的转型简单讲就是砸碎一个旧世界，重建一个新世界。如果不把旧的世界砸碎，新的不可能产生。

　　记者：有媒体称第一代地产人好多都要退休了，不知道您什么时候可能会退休呢?

　　张宝全：我还退不了，红树林算是我的二次创业了。以前是靠卖房子挣钱，现在靠运营挣钱，跟转行没有区别。我必须把二次创业落地成功后才能退休。至少在明年，首批四个红树林都全部呈现了，后面的团队就可以照葫芦画瓢，我也可以相对轻松一下。但设计决定一切，因为整个红树林的构想还是出自于我的脑袋。

　　IV.谈导演梦：最想导演自写的《天命》

　　记者：您未来还会做导演，拍电影吗?

　　张宝全：这是一定的。尽管说可能不会很成功，或者说不会成为中国最好的导演，但是导演一定要当的，否则的话觉得太对不起自己了。当时就是为了50万元拍片下海的。现在投资了很多电影，但都不是我导的。对于艺术家来讲，自己的艺术表达和创意最重要，一定要有自己的作品。我估计这一辈子或者说从现在开始，拍三到五部自己的电影，我想这应该是可能的。

　　记者：你最想拍哪种类型的电影?

　　张宝全：我曾把一个贺岁片的本子给姜文看，当时他说宝全你不应该想太多。你想拍的电影什么都不应该考虑，就拍一个我最想拍的。后来冯小刚也和我说，宝全你拍电影还挣钱的话，我们还干什么呢。

　　以后拍电影还是要拍自己，到今天为止，我最想拍的还是《天命》。它是我的一部观念小说，很哲学，故事非常简单。在盛大文学投票中获得第一名，比第二名多一倍还多。它能够超越年龄的界限，能打动你的心，因为每一个人生下来就是有天命的。

　　V.谈互联网：在全球率先推酒店一房一价

　　记者：目前全民讲互联网思维，红树林如何与互联网接轨?

　　张宝全：我觉得不能把互联网的思维简单化。传统产业渠道为王，新经济平台为王，未来是平台+渠道为王。在2015年，红树林可能会率先推出一房一价，根据每一间房不同的景观不同的层高，价格都不一样。这是一个完全公平合理的定房系统。其次，我们酒店客流和服务体系的开发也是创新的，把服务员都隐掉，给客人一个自由的环境，当客人需要服务的时候服务又无处不在。

　　VI.谈艺术生活：写实油画可以画很大

　　记者：平时因为工作很忙，会打断您的艺术生活吗?

　　张宝全：每个人休息的方法不同，有人通过打坐和念佛等减压，对我来讲就是写字、画画。以前每周会有四个晚上画画，画夜课，一张大概画半个小时左右。最近一直想画油画，但油画晚上不能画，看不清颜色。不管每天再忙，写字和画画不会丢，它就和很多人练气功一样，必须把什么都放下。

　　记者：您跑步吗?

　　张宝全：不跑。我不太运动，画画是站着，一天画下来也非常累。现在还是画油画，写实油画，对我来讲难度不大，更重要的是你可以画很大。

　　尾声：采访结束后，在我与张宝全先生合影后，他还特意把腾讯房产摄像师李文超也叫上，让助手拿起苹果PLUS再拍了一张三人照。然后，他打开手机，翻到最近画的王沂东的写实油画，一身红色衣裳的少女，梳着长辫子，眼眸望向远方，很有文艺范儿。离开时，当他把我们送到电梯门口时，突然想起平时晚间画的素描，说要各赠送一幅。当我还在纠结该选哪一幅的时候，他说：“就这一幅吧。”一尺见方的浴女图，三个女子坐在一条长凳上，背对着观赏者，浴巾搭在修长的腿上。“她们的正面是谁，留个想象空间。”他笑着说，而文超选的，则是一幅颇具穿越世外桃源意境的树林风景图。