赢商网每周下午茶：2014-2015年商业地产回顾与展望

　　(赢商网北京站记者报道)如今，中国商业地产正以惊人速度拔地而起、创造世界商业发展奇迹的同时，行业背后却已危机四伏--商业地产开发过热令“红海说”不胫而走、电商突起俨然成为了最大竞争对手、商业总量过剩、同质化渐趋明显……商业地产新常态之下，究竟该如何洞悉和防范风险？

　　在1月8日举行的以“赢在全产业链”为主题的《第四届中国商业地产产业化峰会》活动上，论坛主持人万商俱乐部主席杨泽轩看到了2014年众多的政策公布和现象，房地产大咖就《2014—2015商业地产回顾与展望》展开了热议：

　　绿地商管集团总裁助理、北方区域公司总经理王智明表示购物中心时代已经来临。同时他还指出“火热”和“成长”应该是2014年商业地产最佳概括。“火热”不仅指目前的中国主流媒体对商业地产关注的火热，还包括2014年商业地产开业的火热，以及从业人员的薪酬也非常火热；而“成长”包括了整个商业地产行业水平在成长，购物中心的从业者通过商业地产进行操作，虽有经验有教训，但一直在成长。另外，猎头公司伴随着商业地产的行业的成长也在一同成长。

　　对2015年的展望，一个行业的发展方式和局势要有理性思考。商业地产绝对不能光谈商业，一定要记住还有地产的属性，如果光谈商业，不谈地产，那将会非常危险。

　　合生创展商业投资事业部、副总经理刘铭认为2014年商业地产的关键词是“理性”和“波动”，要相信2015年商业地产仍是一条火热的阳光大道。中粮、绿地走的比较靠前一些商业地产，项目经过2011年阶段转型，到2014年已经积累了许多经营经验。整个业界对商业地产的市场思考也更为理性，在商业、策划、招商、资本融合上也趋于理性。

　　2015年的关键词是“信心”。商业地产领域的这些参与者，是最善于学习，最勇于创新的一群人，基于这样的优秀品质和踏踏实实的努力，所以对未来的发展不要过于纠结、疑虑，要相信自己的选择和自己的踏实努力，在2015年继续沿着商业地产这条阳光大道走下去。

　　九源国际建筑顾问有限公司、董事总经理江曼认为2014年关键词也是两个，第一是“好玩”，第二是“专业”。好玩体现在哪些地方？是每个产业类别里面，都有不同的产业需求。从专业来讲，由空间到运营专业度实际上已经被溢价的。2015年站在服务商的角色来看，关键词应该是“细分”，在商业地产某一个细分子项里面做得小、做得精，还需要再加上跨界整合思维。

　　易道游网络技术有限公司 CTO杨世伟认为2014年、2015年的关键词都是“融合”，地产跟互联网融合，体现在互联网思维和大数据两方面。同时他也提出了今年待解决的三个问题。第一个问题，顾客到底是谁；第二个问题，顾客在商场里面希望得到的是什么；第三个问题，顾客除了能享受商场提供的消费之外，还有没有其他需求。

　　以下为现场实录：

　　主持人：相信大家在刚才视频当中，已经了解到赢商网每周都有下午茶环节，提供一个非常好平台，跟大家一起来聊一聊，探讨探讨，今天我们也把这个下午茶环节带到了峰会现场，第一个对话环节命题2014到2015中国商业地产回顾与展望，中国商业地产惊人速度拔地而起，创造世界商业发展奇迹同时，行业背后却是危机四伏，商业地产过热开发，电商突起，商业总量过剩，商业地产新常态之下，究竟该如何洞悉和防范风险。

　　有请主持人杨泽轩，万商俱乐部主任，有请对话嘉宾，绿地商管集团总裁助理、北方区域公司总经理王智明，合生创展商业投资副总经理刘铭，九源国际建筑顾问有限公司董事总经理江曼，北京易道游网络技术有限公司CTO杨世伟。

　　杨泽轩：大家好，请各位嘉宾探讨2014年商业地产感悟和2015年看法。请各位自我介绍一下，介绍一下商业地产。

　　王智明：绿地商业集团王智明，负责运营管理。

　　刘铭：叫刘铭，来自合生创展商业投资集团，目前为止是转折点，主要是收入进入10亿元时代，差不多40万平米，完成北上广核心低端写字楼，社区型商业北上广全面开业，两步走，2015年实现城市综合体和大型购物中心开业商业地产三步走，2015年值得期待年份，谢谢大家。

　　江曼：我是九源国际建筑顾问有限公司总经理江曼，今年更多的说另外一个身份，2014年发起成立平台公司优和志邦(音)，九源顾问有限公司，主营业务设计，但是称为顾问，想做地产方向全产业链服务，但是过程当中还是很艰难，2014年提供这样一个机会，种种变化，使得我们现在发起的这个平台性公司，能够对商业地产，尤其是对这种有运营需求的不动产，提出了一个需求，现在成立平台公司，设计院角色来说，我们就是一个能够提供融资解决方案，或者是能够提供运营解决方案的设计院，这样一个变化。希望2015年，能心从人愿，谢谢大家。

　　杨世伟：大家好，我是北京易道游网络科技有限公司CTO。我负责技术，王秘书长和朝阳大悦城针锋相对O2O部分，主要面向商场，不像以往O2O方案，面对商户的一些经营、运营过程当中方案，我们提供的是希望能给商场本身，提供一些引流，用户留存，以及用户激活方面的一些经验，当然也希望跟我们之前也了解了一下，包括绿地和合生创展，之前实验和尝试。今天希望跟大家交流互联网和地产业怎么样合作。

　　杨泽轩：今天话题是2014年商业地产回顾和2015年展望。2014年看到很多政策公布和现象，今年12月22日，不动产条例出台，9?19阿里巴巴上市，成为全球最大IPO，万达上市，凯德商贸退市，很多金融机构开始介入商业地产。4月20日，国内首个股份开始深交所挂牌。百货近30家关店，购物中心在全国各地控制率也在提升。这些事情发生下来，我们今天给在座的在这里四位嘉宾提出一个挑战，接下来用你们一到两个关键词，描述一下2014年商业地产感悟，围绕关键谈谈看法。

　　王智明：2014年两个关键词：“火热”、“成长”。

　　“火热”一个方面，一些主流媒体，如果没有商业地产板块，都不好意思。现在尤其是赢商网做的风声水起，尤其今天参会得到一个小礼物，一把钥匙，达世恒还是赢商网，具备了开启商业地产全产业链的一把关键钥匙。所以第一点，媒体对商业地产关注火热，购物中心开业火热。尤其发布运营指数方面，购物中心在一线城市已经是非常成熟。应该说购物中心时代已经来临。从业人员薪酬火热，这些从业人员经常接到猎头公司打来电话，往往薪酬完全开放，都可以去谈，体现行业对于人才需求。

　　第二个关键词是“成长”，整个行业认识水平在成长，我觉得新媒体包括微信传播，大家都会接受很多的这种业内的真知灼见，我觉得大家都在这里面有各种各样的，无形当中知识传播。购物中心从业者，通过购物中心，商业地产项目操作也好，在成长，这里面有经验，也有教训。

　　行业当中其中重要一块，猎头公司终于可以分清，作为一个老总，做开发还是做商业运营。以前经常给我打电话，要做综合体老总，要我去做，你分清了没有，所以我分析我觉得整个行业都在成长。

　　杨泽轩：谢谢王总，这两个词大家有没有不同意见，如果同意，用掌声。

　　刘铭：两个关键词“波动”、“理性”，整个行业政策、市场波动，说说理性，理性总结不是保守，应该具体工作当中发现，我觉得2014年来讲，中粮、绿地走的比较靠前一些商业地产，项目经过2011年阶段转型，真正商业地产比较好发言权。进入这个阶段，大家通过学习观察，也有比较理性的思考。做商业、策划、招商，现在应该很少开发商说40万，大于30万越来越少。

　　招商角度来讲也理性，不盲目投资。对于好的项目，能力强团队，品牌商也愿意出相应可能比较高的价格，品牌商比较理性，大家对于未来的认识，由于经验价值趋同，代表价格，更接近达成一个理性空间，有高有低。

　　关于资本市场、商业地产对接，资产转让，市场上价格，对于金融机构，现在对于市场判断，也比以前理性，以前明显偏保守，现在预估、测算，跟市场更对接，他们更理性，价格更高一些。运营角度来讲，过去运营商业项目的时候，其实更偏重于住宅销售型模式转过来营销思维方式，形式感，轰动效应多一点，消费量，对于这个事情关注少一点。2014年以来，大家对于这些更实实在在，资产收益有直接影响关注更多，所以营销上、运营商采取手段更理性。

　　江曼：我对2014年关键词也是两个，第一是好玩，第二是专业，为什么说好玩?刚才我介绍了，从我们公司体会到的来说，其实2014年，住宅销售量、合同量、回款很大下滑，不少于30%下降，专注产业地产板块，增长很多。好玩在哪个地方，每个产业类别里面，都有不同的产业需求。比如我们碰到的几类，比如既有厂房改造，这里面改造成各式各类体验文化需求。乡村综合体，也会有农业商业交圈，商业物流也会有不同的物流。好玩体现在，我们去年做的20几个项目里，我们可能能分成七个大类，每一个类别，商业都不是在我们过去通常理解的，在城市里面，盖一个大购物中心，一想就是万达这样一个mall，或者什么，现在越来越多接近了跟体验、社区、社群都紧密相关，这样作为我们的从业人员，我们做空间规划设计的，这样的需求，市场对这种空间需求，使得我们这群人觉得非常好玩，因为可以在各种各样的业态里，不用很纠结地千篇一律复制所谓成功的一种东西。所以2014年，我的总体体会就是商业变得很好玩。商业变得很多、很炫、很好玩。

　　过去最长的需求，就是建筑师没有话语权。但是今年2014年，明显不一样了，大家知道，如果建筑空间能够为好的商业运营提供价值的话，这个时候估计投资人，尤其是对这一类不动产更加关注，这样从设计师专业度方面，会比原来只是按照平米计费，变成了就会积极地邀请我们，你敢不敢投，敢投这个项目，我们就收了，尤其是存量不动产，这一类项目非常有趣的，包括农村的空心村改造，包括市区里面的工业厂房，还有一些大型的军产的一些东西，这种不动产存量房产，以及存量的产业园，过去我们的所谓死盘，由空间，由懂运营，能够理解运营化、运营需求这样的空间设计师去改造这些空间的时候，我们的专业度实际上被溢价的，这种情况下，专业有价值，也就是我们的专业不仅以专业本身溢价而且还会以这个不动产的增值量给股权收益。所以这一点上，我也是很开心，终于经过五到六年的煎熬，一步一步地把专业在市场上得到了认知。所以2014年，我的关键词一个是“好玩”，有了丰富多彩业态、商业表现，第二专业人终于靠手艺吃饭了。

　　杨泽轩：接下来把话筒交给杨总，江总在产业链上游做设计，杨总产业链下游跟运营关系比较密切。

　　杨世伟：我这一年基本上为商场，主要是在运营方面提出一些自己的想法和贡献一些自己的力量，但是关键词分两个方面，词叫“融合”，地产跟互联网融合，分两个方面，哪两个方面，一方面所谓互联网思维，2014年，好像把所有东西颠倒过来一样，我个人认为，其实并没有像马云一样，包括互联网巨头所说的一样，可以颠覆什么，更应该理性一点来讲，更应该是一种融合，我们做的这一年感觉，有很多商业地产老总，都很愿意，来进行新事物尝试，比如说APM，成为我们一些新东西的实验场，帮我们很多在各个环节上，然后包括西单大悦城，我们也去做了，前两天在华联，没有什么门槛，我们先进场做这个事情，所以我认为互联网思维这个东西，已经比较受大家的认同了。

　　我记得合生创展商业投资做了一个全民乐透，那个方案形式非常互联网范，因为我个人认为，住房这个东西是人们生活消费的一个最靠前的门户，他只要在这买了房子的话，后面一系列的生活、消费，所有的环节，都需要在这个地方来进行，它开始是一个起始。

　　杨泽轩：能比较形象给大家描述一下，你们的技术根本怎么商场里合作，商场收益了?

　　杨世伟：今天在座都看到了桌牌上放蓝颜色小药片，蓝牙发射器，部署非常简单，只要贴在上面就行了，部署在商场里，消费者同微信摇一摇，可以看到整个APM特别有价值的促销、活动信息，数据被分享。我们在APM做，拿圣诞节之前的一个周末，做了两天时间，这两天时间，APM提供给我们的优惠卷，发出去之后，消费转化率达到30%，我们认为这个其实是效率非常高的。除此以外，因为依托微信平台，他的用户传播量也非常大，我们也做了一个实验，跟商户合作的情况之下，在一周之内，可以通过微信的传播，让商场的优惠信息，影响到15万人，这个其实也是对于商场的营销活动来说，也是很有力度的。

　　第二个方面，我需要吐槽，关于大数据问题，很多包括现在感觉，商业地产可能对大数据也很感兴趣，但是这里所说的大数据，一般来说包括两种形式，一是跟亚马逊类似，通过数据提取一些有用的东西，品类来搭配、促销。

　　另外一种，很多人都在问我们，因为VIP可以做定位，很多商场问我们，这个东西在场内是否能做动线分析，能力上来说确实可以，所谓大数据是不是要从这出，一个商场每天的客流量，3到5万，这个数据是不是够大，对你的价值够不够多，现在商场对于大数据应用现在没有到这个层次，可能再退一步，比如我想问三个问题，你们的用户都是谁，这些人都姓什么、名谁。第二个问题，这些人对于当前商场所要的需要是什么。第三个问题，他们这些消费者除了在商场的需求，还有没有商场不能提供的需求，其他领域的需求。这三个问题我想可能不是所有的人都能特别完美地回答出来。把这些问题表现出来，应该先玩这部分的数据。

　　杨泽轩：这是你讲的关键词融合。听完了四位嘉宾关于2014年关键词，其实大致可以看出2014年商业地产讲了类似路径，无论是成长还是理性，还是专业都反映出了商业地产的成熟度在提高。

　　希望大家用两到三句话描述你们对2015年的展望。

　　王智明：对2015年的展望，一个行业的发展到了这样的发展时期，这种方式或者这种局势怎么样，都要有理性思考。大家现在都在谈互联网思维、O2O模式，我认为这都是一种新的思维或者新技术的运用，刚才云峰总发表行业指数的时候也谈到，一定要回归商业运营的本质，这是一定的。但是我想补充一点，商业地产绝对不能光谈商业，一定要记住还有地产的属性，如果光谈商业，不谈地产，那会非常危险的，就像是曾经有很多豪言要开几十家、上百家购物中心一样，当然万达除外。其他的喊了那么多，我们现在放眼望去，真的能够实现吗?所以说在这一点上，还要有一种理性思考，别忘了既有商业属性，还有地产属性。

　　刘铭：2015年的关键词是信心。商业地产领域的这些参与者，是最善于学习，最勇于创新的一群人，基于这样的优秀品质和踏踏实实的努力，大家在2015年，不管从哪个角度来讲，大家有什么样的疑虑也好，纠结也好，都没有关系，一定要相信自己的选择和自己的踏实努力，坚定信心，把这一条火热的阳光大道坚持走下去，这是我对2015年的展望。

　　江曼：我觉得2015年站在我们服务商的角色来看，关键词应该是细分，2014年这么好玩的形式给了我们机会，但是不可能有一招鲜的办法把所有事情做完，在这么丰富的环境下，是应该有细分能力，且把专业做得更细。每一种形态的商业并不是所有人都会玩的，尤其是作为我自己个人来讲，我是认为在2015年，会在2014年打下的基础上不断做减法，但是同时要更加跨界去跟细分领域里面的各位伙伴合作。我坚定地相信，包括我在我公司也跟我们同事讲，因为少所以多，由于我们在某一个细分子项里面比我们专业手艺做得小、做得精，再加上跨界整合思维，使得我们一定会在某一个细分领域里面成为一个腕儿。

　　刘铭：我刚才想了两个关键词，第一个是细分，第二个是信心。

　　杨世伟：刚才2014年的总结是融合，我认为2015年可能还是融合，也有可能是结合。我今天提出这三个问题，如果大家感兴趣的话，我们希望在2015年能把这三个问题解决了。

　　第一个问题，顾客到底是谁。第二个问题，这些顾客在你的商场里面希望得到的是什么。第三个问题，能不能再放开去想一想这些顾客在商场里你目前能够提供的东西之外，其他领域有没有其他需求。如果对这三个问题感兴趣，我们可以跟各位商场大佬一起结合，把这三个问题解决一下。

　　杨泽轩：谢谢杨总。感谢四位嘉宾精彩的内心独白。总结起来，对2015年他们对市场有信心，也认为市场可能会继续火热，但是这些年的积淀使得我们会更理性、更细分地去做这个市场，才能做得更好。这个过程中，会有很多融合。我们也期望更多伙伴能走到一起，为我们2015年商业地产更好的发展，做出更多的贡献。大家掌声谢谢四位嘉宾。谢谢。