万科营地能解决教育的痛点吗

一财网   2015-12-03 09:44

  房企办学校并不稀奇,但万科(000002.SZ)不走寻常路,它希望能够包办国内青少年的素质教育。

  在今年中期业绩说明会上,万科首次透露教育已是一个比较有序的业务,形成了社区营地、城市营地、户外营地以及一些全日制学校的多元化教育体系,万科教育的目标是成为中国首席的素质教育产业服务商。

  按照万科的设想,这套体系将解决当前教育领域的诸多痛点,例如孩子的择校问题、放学后无人看管、培训班报名难与体验差、寒暑假的孩子安置问题等等。这项业务也将成为万科转型城市配套服务商、打造万亿上市平台的重要一环。

  事实上,营地教育在欧美国家的发展已非常成熟,但在国内尚属新生事物。随着越来越多的父母关注孩子的健康人格与意志品质的培养,万科教育将为中国的教育产业带来怎样的转变?

  

  直击教育痛点

  处于转型期的万科正在尝试多种业务,教育是其中已被验证和确立的重点业务之一。

  万科总裁郁亮谈到万科教育时称:“对万科来说,我们需要的不只是盖房子,我们更需要房子里面的内容,我们提供的不只是房子,还有生活方式,甚至为业主、客户的孩子成长提供空间,这是我们明确做城市配套服务商这个战略之下采取的行动。”

  不过,与碧桂园(02007.HK)等房企办学思路不同的是,万科选择了营地思路,通过社区营地、城市营地、户外营地来解决教育痛点。

  万科董秘谭华杰告诉记者,最初,万科也讨论过各种可能的教育模式,包括办学校,但通过对客户的大量访谈和调研之后,万科发现最让家长焦虑的并不是学校,而是孩子放学后的照看问题、素质教育问题等。针对家长的不同痛点,万科才慢慢摸索出了教育营地的模式。

  据悉,社区营地依托于万科的住宅社区,主要为社区内子女提供教育和托管业务。万科独创了“四点半学堂”,有效解决孩子下午放学后无人接、作业无人管的问题。

  “很多家长面临一大难题:孩子放学后不能由自己照看,让人不放心。而且孩子自觉性差,家长下班后需要花费大量时间敦促孩子做作业。长期下来,家长辛苦,与孩子的关系也很对立。”谭华杰说,万科社区营地正是基于这一痛点,由老师辅导孩子做作业,家长下班后来接,为家长和孩子提供更多亲子时间。

  目前,万科广深区域有15家社区营地开业。

  城市营地定位于素质教育的培优基地,可称之为城市教育综合体。与教育相关的一系列业态将会在这里呈现,如不同类型的培训机构、私立学校,解决社会培训机构报名难、太分散的难题。餐饮、电影院等体验式消费业态也会有,解决家长在孩子学习期间无事可做的难题,改善家长体验。

  佛山万科塾项目是万科在国内的第一个城市营地,目前正在建设中,将于2017年开业。它的业态大致是:地下有3层都是停车场,1~4层全部是各种各样的培训机构,5~7层可整租给一所学校,8~10层用来做餐饮、电影院等体验式消费强的商业。

  户外营地是目前万科教育中最为成熟的模式,致力于培养孩子的户外生存能力、合作探索精神,并不局限于万科业主,而是面向全社会。

  目前,万科在三亚、广州、深圳、吉林松花湖、东莞开业了6个户外营地,预计2015年户外营地接待人数将达1.5万~2万人。谭华杰称,万科已经是国内最大的户外营地运营商。

  与地产协同

  跨界玩教育,对万科来说是双重利好:既能与地产主业协同,又能分享教育产业的红利。

  谭华杰对记者透露,社区营地与住宅业务结合紧密,能够为住宅带来更高溢价,万科和业主都能从中分享价值。万科曾经评估过,知名教育机构学而思新开一家分店,通常能为周边的住宅带来5%的升值,但学而思不能分享这个价值。万科希望创造自己的闭环,通过社区营地为业主提供良好的素质教育体系,吸引更多目标客群,让万科住宅价格比周边住宅高出20%以上。

  城市营地则是一种新的不动产类型,万科将以出租作为盈利点,通过为培训机构降低租金成本、分时租赁等方式,提高不动产坪效(单位面积的营业额)。

  一般来说,培训机构的租金支付能力较差,因为孩子只有周末才能上培训班,周一到周五人很少,导致闲置率高、坪效低。多数培训机构因而只能租用位置较为偏远、较为简陋的物业。

  万科城市营地将解决上述问题,让培训机构租得好、租得起。谭华杰说,城市营地会选择相对核心的位置,提供设计、建设优良的物业。

  “关键是如何让培训机构租得起,我们的解决办法是分时租赁。”谭华杰举例说,一个场地在周一至周五租给固定的学校,周六周日租给有需要的教育机构,场地的使用效率被大大提高,教育机构所需要支付的租金会比原先租用更差的物业租金还要低。

  有未经证实的消息称,城市营地可以为培训机构降低租金成本30%,提高不动产坪效300%。

  除了教育业态之外,城市营地还会为家长提供一些体验服务,如主妇培训、美甲、家长俱乐部、电影院等。

  在万科教育体系中,户外营地基本与万科主业无关,这是面向全社会的一项教育服务,也是目前万科教育中盈利能力最好的业务。

  “作为纯粹的创业型业务,一开始并不要求盈利,而是注重规模、品牌与竞争力,但出乎我们意料的是,户外营地从一开始就是盈利的。” 谭华杰告诉本报记者。

  除了教育营地,万科在办学方面也有所尝试。早在1996年,万科就与复旦大学附属中学合办了上海市复旦万科实验学校。今年9月,深圳市三所由万科开发并全权管理的学校也同时开学,它们分别是梅沙书院、万科麓城小学、万科天誉学校。

  不过,学校在万科教育体系中是相对次要的部分。谭华杰说:“万科办学校的公益性质相对更强,在一定程度上也是为了保持我们对教育的理解与熟悉。”

  按照万科的设想,到2018年,万科要在11个城市开150个社区营地,在9个城市开12个城市营地和12个户外营地,户外营地的接待人数将超过20万人次,成为国内该项业务的领跑者。

  未来,万科的地产开发业务收入占比将降至50%,另外一半将来自教育、物业、长租公寓等服务。

  

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