赢商网独家：2013年8月份北京商业地产十大事件

　　一、2013中国商业地产产业化峰会在北京盛大开幕

　　关键词：商业地产 赢商网 产业化峰会 中经联盟

　　事件概述：由中国房地产经理人联盟(中经联盟)，联合中国商业地产领域最具影响力门户网站——赢商网，共同发起主办的“2013中国商业地产产业化峰会”，于2013年8月8日在北京朝阳区CBD的JW万豪酒店隆重召开。此次峰会本着“商业地产产业化”的主旨，号召全社会共同迎接商业地产产业化所带来的机遇和挑战。赢商网三周年庆典暨北京分站上线仪式同期举办。

　　事件点评：在中国经济稳经济、调结构，促改革的大环境下，共同探讨商业地产产业化的话题，为开发商搭建招商平台，为品牌商拓展开发渠道，有着十分重要的实际意义。这次大会借助赢商网的力量，不但搭建一个强大的地产商与品牌商见面的招商平台，还推出了2013中国城市综合体开发，过热预警五大城市，与2013年中国一线城市标杆企业商业地产关键岗位薪酬标准两份报告，为行业服务解忧，为行业的发展出谋划策。

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　　二、烂尾楼长安8号五度易主 佳兆业或60亿接盘

　　关键词：长安8号 佳兆业 烂尾楼

　　事件概述：北京长安街沿线唯一待售物业“长安8号”将五度易主。8月22日，从多个权威渠道获悉，佳兆业将成为该项目第六个主人，历时一年半的争取，佳兆业拟从世纪王府和金利丰集团手中收购100%股权，耗资60亿元拿下这个停滞两年的烂尾项目。此次借“长安8号”首次进京，对其全国布局十分有益，而且60亿元收购全部股权，折算楼板价才每平米3万元。多位北京房地产人士表示，在北京的长安街沿线地段，预期该项目未来售价每平米为5-8万元。

　　事件点评：佳兆业首次进京，定位于长安街“烂尾楼”，借自己的特色进京，在北京开拓新的市场可谓一箭双雕。除开拓一线市场，拓宽全国战略布局之外，还将为其酝酿REITs上市布下棋子。从上半年佳兆业拿地表现可见企业并不缺拿地资金。而这个项目停滞多年的关键是股东的问题，如果能够理清牵涉的股权纠纷，拿下项目的话，未来的收益还是很可观的。然而，对于小股东来说，每进一个股东，他都不会吃亏，物业放的越长，坐等收益，比套现更有利。

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　　三、北京第一高楼"中国尊"开工 108层、高528米

　　关键词：中国尊 北京CBD 北京第一高楼

　　事件概述：北京的天际线将再次被刷新。高度超过500米的“中国尊”在北京CBD核心区Z15地块现场正式动工。该建筑由中信集团投资开发，是北京CBD低碳商务区示范项目，在高度上刷新了国贸三期330米“京城第一高”的纪录，同时也将成为世界第一个在抗震设防烈度8度区设计建造的500米以上的高层。 据悉，该项目将争取在5年内竣工。

　　事件点评：240亿元的项目投入，再加上拿地成本63亿元，尽管表面上看财务压力很大，但是这座未来“北京第一高楼”的预期收益还是很乐观。北京写字楼租金近两年上涨很迅猛，需求旺盛，从这点来看，中信地产这个项目的时机把握得很好。“中国尊”项目更容易在资本市场吸引到投资，因此尽管240亿元的投资额听起来很大，但融资并不成问题，北京CBD房租的涨幅太惊人了。这个项目中信将来会自己持有和运营，不太会走销售的路子。从长期来看，这个项目的出租收益，包括未来的增值是可以预期的。中信看重的也许并不是现金回报,这样的企业在北京需要有这样一个地标性的建筑来象征这种企业的实力。“中国尊”项目更像是中信地产的一个大型广告，这点比资本回报更加重要。

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　　四、中建地产注入中海组建地产"巨无霸" 或将超越万科

　　关键词：中建地产 中海地产 万科

　　事件概述：8月5日，中国海外发展有限公司(简称中海地产)宣布，该公司的控股股东中国建筑股份有限公司(简称中国建筑)，拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。中海地产是中国内地盈利能力最强的房企，为其注入母公司其他地产资产后，将形成一个地产巨无霸“大中海”，一方面随着地产系的扩张，能拉动建筑工程板块业务的发展，另外地产和建筑工程业务能够进行双融资，增加融资渠道、降低融资成本，3-5年内有可能赶超万科。

　　事件点评：中建和中海后几年的发展或将不可避免地出现交叉，开始有同业竞争和资源空耗现象。进行重组联合，有利于集中优化内部资源，在土地、人力、资金资源上形成合力，整合非常有必要。中建地产和中海地产的此番重组很难在短期全部落定，首先就涉及很多人事上的安排。不过，在中建地产业务注入中海地产的背后，是中国建筑股份公司的谋篇布局。这本身也有助于强化中国建筑股份对中海地产的控制力。同时中国建筑将中建地产的资产注入，应可以换购中海增发股份。

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　　五、亚洲最大Snoopy主题乐园亮相北京华润五彩城

　　关键词：华润五彩城 Snoopy主题乐园

　　事件概述：亚洲最大的史努比主题乐园——北京华润五彩城Snoopy Garden各项目陆续投入运营。作为继香港之后，唯一一家落户中国大陆的史努比主题乐园，面积为4500平方米的Snoopy主题乐园是国内目前室内场馆面积最大的主题乐园，该乐园将以其精致、高端、全面的运营模式引领时尚生活家居潮流，成为全北京乃至整个华北地区的典范。

　　事件点评：华润五彩城把居住和商业完美的结合在一起，互为促进，自然融合;华润五彩城Living Mall，这个贴着童话梦想标签的商场，在接下来的时间里将会引来更多人的关注。当然，原因很简单，它将卡通品牌、人文气息、娱乐休闲三大核心元素相融合，运用卡通元素、寓教于乐、文化体验等形成与众不同的消费者感官体验，正是抓住了人们的内在需求和渴望，尽管儿童业态的承租能力较低，甚至不及餐饮，但商场可以通过儿童业态的带动，延伸出餐饮、服装、美容美发等多项消费。儿童消费往往以家庭为单位，通常有2-6位大人陪伴。孩子的选择决定了家庭的去向，好的儿童业态对客流有明显带动作用。

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　　六、华业地产斥资百亿打造80万㎡"新北京中心"

　　关键词：华业地产 新北京中心 城市综合体

　　事件概述：华业地产投资上百亿于北京通州核心区打造近80万平米城市综合体华业·新北京中心正式奠基。据悉，新北京中心预计建成高度近300米、规划面积达76万平米，涵盖了写字楼、大型商业、商务公寓等业态。新北京中心是华业地产继2009年成功开发百万平米城市综合大盘华业·东方玫瑰项目之后，从“城市运营商”的高度深耕通州核心区，在企业产业升级领域上的首次大动作。

　　事件点评：在政策调控之下，各路资本涌入商业地产领域，一派“热火朝天”，而将酒店、写字楼、公寓等“打包”的城市综合体，更是热得有些“疯狂”。就北京市场而言，城市综合体项目在体量、数量上都大幅提升，同时其向京近郊各区域蔓延、发展的趋势正在加速。通州区的房地产市场是北京近郊市场中最先发力的、最早成熟起来的板块。但是近年来，由于人口的急剧涌入和产业发展的相对滞后，通州戴上了“睡城”的帽子。华业·新北京中心以城市地标型建筑迎接北京“副中心”建设的重大历史机遇，并以其国际的标杆建筑、巨大的规模以及强大的功能配套联动促成高效的资源互动，进而拉动整个区域经济走向高端的产业发展，吸引更多开发商、投资商入驻，将有助于聚拢通州的人气、补足区域的“商气”。

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　　七、北京13家主流超市吸引力齐下滑 华联综超利润下滑

　　关键词：华联综超 永辉超市 超市人气

　　事件概述：受消费模式升级以及电商高速发展的影响，北京主要超市的市场渗透率和忠诚度均有所下降。上半年，在北京13家主流大型超市中，渗透率和忠诚度出现下降的企业占比分别为70%和54%。较去年同期相比，家乐福、京客隆、沃尔玛、欧尚等9家超市的渗透率出现了下降，京客隆、乐天玛特、华普超市等7家超市消费者忠诚度有所下降;不过，作为后起之秀的永辉超市无论在渗透率还是忠诚度上都有较大幅度的增长，渗透率由去年上半年的23%升至今年的32%，忠诚度也由6%升至9%。

　　事件点评：近年来国内电子商务对传统卖场的巨大冲击，加之快速消费品价格持续高涨，加速了零售业“滑铁卢”。随着电商发力一线城市的生鲜配送，消费者越来越倾向于在网上购买食品，本应是食品销售主力的超市在一线城市“失宠”的趋势更为明显。华联综超的精品超市经营主要是选址在高端百货或者购物中心，租金贵，但客流并不多，虽然国内的确是有一部分消费有这样的需求，但是还没有达到很大的市场规模;商品结构不合理，进口商品品类过多，且价格昂贵，不亲民等因数下导致利润下滑。

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　　八、蓝色港湾被评为"国家3A景区"引发热议

　　关键词：蓝色港湾 3A级旅游景区 商业街

　　事件概述：位于朝阳公园北侧的蓝色港湾是个繁华的商业中心，对此许多人可能并不陌生。但是，在上周启动的北京市2013年度A级旅游景区质量等级复核工作中，记者发现，北京蓝色港湾已经于2010年被评定为国家3A级旅游景区，这个商业区和京城众多商业区并无太大差别，除了建筑物有一些欧洲风格之外，和人们理解的景区几乎扯不上关系。一个商业中心为何能够成为国家3A级景区?变身景区能为商业中心带来哪些利益?

　　事件点评：商业中心本身可以作为旅游景点这是一件好事情，这说明我国的商业体系日渐完善，标志着商业体系的进一步提升。同时也能为购物中心提升客流，促进消费，使其知名度上升，但是同样的，中国政府完全忽视了民众的感受，脑门一发热，做出这样一个啼笑皆非的举动。旅游本身的目的是休闲放松，游山玩水，在游玩之中摆脱工作中和社会带来的压力，但是当购物中心作为旅游景点，显得特别功利化，是与旅游本身的目的背道而驰的。不论这个购物中心如何好，但是已经被盖上了功利性。如果里面的商品实惠，有特色倒也无可厚非，但是一旦价格虚高，商品出现问题，服务不到位，迟早会把这个购物中心的名声搞砸的。也许那时候就会真的变成了只有游客观光的旅游景点了。

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　　九、都汇天地、中粮广场"弃商改写" 写字楼市场火爆

　　关键词：都汇天地 中粮广场 写字楼

　　事件概述：位于燕莎商圈的都汇天地，从今年年初就一直酝酿项目调整，“品牌调整，敬请期待”的围挡已在商场内部树立已久，空置的商铺比比皆是。最近，该项目传出将放弃购物中心，转做写字楼的消息。业内认为，都汇中心做此决定，一方面是由于项目经营情况持续不佳，人气不足;另一方面，与北京写字楼市场如火如荼，租金居高不下有直接关系。高收益当前，无独有偶，位于朝阳门的中粮广场日前正式宣布将把商业部分全部改造成写字楼对外出租。

　　事件点评：购物中心“弃商改写”这种现象并非今年才呈现，“商改写”的原因与定位、运营管理、租金标准以及发展环境有密切关系。都汇天地在设计之初便是按照写字楼的标准来运作的，从建筑形态来讲，并不是很利于商业经营，与购物中心定位有偏差。早些年，都汇天地把一部分商铺卖给私人业主，让他们独自经营，这便无法保证购物中心整体品质与租金要求。这也是都汇天地‘被迫’转型的一个原因。另外，不排除购物中心运营团队的专业性。也就是说它本身的运营定位、经营管理有问题。于是租金回报就达不到要求，就产生了还不如做写字楼。所以购物中心必须考虑定位转变的问题，如果经过调研该区位写字楼的租金可观的话，那么经营者改变业态，作“商改写”调整，有利于其发展。

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　　十、便利店巨头罗森进京挑战7-11 计划在京开店300家

　　关键词：罗森便利店 便利店 7-11

　　事件概述：在7-11独霸京城便利店市场九年之后，北京终于迎来了又一家日资便利店巨头。号称日本人气最高的罗森便利店于本月在北京开出首家门店。到年底前，罗森还会至少开出7家门店。暂时只开设直营店，未来计划在京开设300家店，并将罗森(北京)有限公司打造为华北区域总部。北京地区的罗森模式与上海基本相同，会引入日系货品以及罗森自有品牌商品，也会以24小时营业。但与上海地区门店有几乎一半为加盟店的状况不同，由于北京地区是新进市场，因此暂时不会开放加盟，目前均以直营店模式运作，可能待今后运作成熟会 考虑开放加盟店。

　　事件点评：罗森进京无疑会推动行业标准的建立，同时使市场竞争更加激烈。但要在北京开出几百家并实现盈利，以目前仅依靠销售商品的模式恐怕有难度，租金、人工成本高和选址困难等是造成便利店难以盈利的症结，森也面临类似的盈利压力难题。要发展快，加盟是不错的途径，但问题是，鉴于目前便利店行业整体盈利困难，选址也越来越难，造成越来越难寻觅到好的加盟业者，即便是有店面的投资者，也不太愿意加盟到薄利甚至有亏损风险的便利店行业。可是假如要开设大量直营 店，则投资成本太高，这是两难的局面。

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